（原標題：一個 90 後的搬遷史： 從 2 樓到 22 樓的故事）
[ 1988 年 7 月，中國第一個土地拍賣、按揭貸款，真正完全意義上的商品房小區東曉花園在深圳竣工，售價是 1600 元 / 平方米 ]
[ 截至 6 月 30 日，銷售額超過 50 億元的企業達到 126 傢，比去年同期增加瞭 11 傢，銷售額共計 36220 億元，約占全國市場份額的 62%。 ]
出生在上世紀 90 年代初期的邵翀（化名）幾乎見證瞭整個中國房地產歷史，出生在中國西部某四線城市的邵翀從小到大經歷過很多次搬傢，而每一次搬傢幾乎都處於中國房地產歷史的某個特殊時期。
" 房子越來越大，樓層越來越高，社區的溫度越來越低，對於房子的定義也越來越不一樣。" 邵翀告訴第一財經記者。
諾貝爾經濟學獎得主約瑟夫 · 斯蒂格利茨曾預言：在 21 世紀，影響人類社會發展進程的兩大因素，一個是美國的高科技，另外一個是中國的城市化。在過去的 20 年裡面，中國的城市化進程讓越來越多的人住房條件得到改善，並從中造就瞭一批億萬富豪。不可否認的是，過去二十年越來越多的人開始享受瞭更好的住房條件。
90 年代：福利分房
邵翀出生在 90 年代初期，那個時候基本還在福利分房階段，商品房時代還未到來。
" 我們出生的時候傢在當時的 CBD 百貨大樓對面，是我媽媽單位的房子，住在 2 樓。傢裡一室一廳一廚房，爸爸媽媽還有奶奶四個人住在這個房間裡面。那個時候連廁所都沒有，晚上還要提個便壺在房間裡。傢裡人洗澡都要去公共廁所旁邊的澡堂。" 邵翀告訴記者。
從官方統計的數據來看，1987 年才有全國性的房價統計。1987 年商品房銷售面積 2697 萬平方米，總量上似乎也不少，可相對於龐大的國民總數，實在太少，隻能滿足幾十萬人的居住需求。當年的全國平均房價是 408 元 / 平方米。看起來不高，但相對於當時的居民收入，也屬於不可承受之重。
正是因為這個原因，所有人都依靠著單位的房子，也沒有人意識到原來房子還會保值增值，那個時候大部分人的生活條件都不好，這類單位的公共廁所還是很常見。
" 後來回去再看那個房子發現都拆掉瞭，政府定義這個房子是危房，很難想象那麼多人擠在這裡還生活瞭好幾年。" 邵翀說。
1993 年，邵翀搬到瞭他母親單位自己修的房子裡，從 2 樓搬到瞭 4 樓。
" 這個房子是一室一廳，臥室裡面兩張床，雖然房間不大，相比之前還是好瞭很多。不過這個房子的廚房和廁所在過道外面，晚上上廁所還是很不方便。" 邵翀說。
邵翀住的房子一層樓有 3 戶人，而中間戶的這個房子就會面臨過道公用的情況，在當時那個年代，還沒有太多人性化設計。
" 那個時候最開心的是整棟樓全是媽媽單位的同事，每天晚上都有很多小夥伴可以在院子裡面玩，社區的氛圍非常濃厚，童年的時間過得還是非常開心的。記得 2000 年我搬走的時候，鄰居傢的弟弟還大哭大鬧，現在的小孩估計都體會不到我們當年那種大院的樂趣瞭。" 邵翀說。
1988 年 7 月，中國第一個土地拍賣、按揭貸款，真正完全意義上的商品房小區東曉花園在深圳竣工，售價是 1600 元 / 平方米。1989 年 2 月 15 日，北京首次公開出售建在黃金地段的商品房 350 套，每平方米最高 2000 元。上世紀 90 年代初，海南大開發推動瞭房地產市場的繁榮，但隨著 1993 年第一次房地產調控，海南、北海等地房地產回調。
21 世紀初：商品房初顯
1998 年，是中國房地產歷史上的一個分水嶺。在連續兩年的北戴河會議醞釀之後，當年 7 月 3 日，國務院頒發《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，核心內容就是從當年下半年開始停止住房實物分配，實行貨幣化。繼而從 1999 年開始，中央在全國范圍內推行住房分配貨幣化制度。也就是在 1998 年，部分城市房價的單價躍上 2000 元 / 平方米，商品房時代開始來臨。
邵翀傢買的第一套商品房是在 2000 年，那個時候他們傢買的房子房價 500 元 / 平方米左右，這個房子並不是開發商開發的小區，而是一個單位自己多餘的房子外包出來賣。但是從當時的情況看，這個價格已經是市場化定價瞭。
" 三室兩廳 120 平方米，每個房間都很大。當時我們傢住 8 樓，樓上還有 120 平方米的屋頂算自己使用，不過房子沒有電梯。" 邵翀說。
在當時的情況看，很多房子都在 8 層沒有電梯，後來各個城市開始執行 6 層以上必須安裝電梯的規定，再後來幾乎所有的房子都有瞭電梯，時代也在不停變化。
" 自從搬瞭傢以後和鄰居就幾乎沒有來往，目睹瞭對面鄰居從結婚到離婚到再婚，我也隻去拜訪過他們一次，其他時間雙方基本沒有交集。我的童年再也沒有小夥伴可以陪我玩耍，不過很慶幸的是我的成績開始突飛猛進。有時候一個良好的環境的確可以改變很多生活方式，我就把更多的時間花在學習上瞭。" 邵翀說。
那個時候商品房最大的改善就是戶型的優化和面積的增加，這一輪興起的開發商諸如順馳、SOHO 中國等房企，在當年都是明星公司。不過目前看來，已經很多公司退出瞭歷史舞臺。
競爭時代：產品決定勝負
邵翀傢裡再一次買房已經是 2015 年的事情，這一次他們買瞭當地一個知名樓盤 "×× 天地 "。
" 這個樓盤位置在城市新區的 CBD，小區無論是物業還是環境都比之前好瞭很多，我們買的房子是在 22 樓，房間格局是四室兩廳兩衛，從窗外看出去視野也寬廣瞭許多。" 邵翀說。
這個小區在當地是典型的改善類產品，無論是物業服務還是花園配套，都比之前的房子好瞭很多。和很多樓盤一樣，案名都是 "×× 天地 "、"×× 花園 "、"×× 府 " 之類的大眾貨。
" 買的時候考慮的就是位置，還有就是整個小區品質，父母年紀大瞭，他們想換一個更好的環境養老。" 邵翀說。
事實上，中國房地產市場幾乎經歷瞭過去二十年的黃金時代。由於中國經濟的騰飛和城市化進程的加速，開發商不斷跑馬圈地，產品質量並沒有其他行業提高得那麼快。可是到瞭最近幾年，消費升級的影響下幾乎每傢開發商都開始打造自己的改善產品，希望獲取產品溢價，產品競爭時代開始來臨。
" 房子越來越大，可是鄰裡的距離就越來越遠。大傢關上門在這個封閉而安全的空間活動，出瞭門可以去更遠的購物中心、劇院活動，而物理距離較近的鄰居卻成瞭陌生人。" 邵翀說。
從某種意義看，現在的房子讓人們的生活方式兩極化，以前的房子雖然更小，但是人們生活在一個大社區。而現在的房子卻讓這個物理社區變小，產生連接的點則分佈在城市的各個角落。
在這樣的背景下，房企也不斷進行自己的產品加碼，無論是戶型、社區、配套都在不斷進行完善，希望可以體現自己的產品溢價。
旭輝集團總裁林峰說：" 我們致力於打造有溫度的社區。"
" 下半場是客戶體驗的邏輯，我們正在通過客戶體驗獲得客戶認可，轉化為東原盈利能力的一部分。" 東原地產集團董事長羅韶穎說。
根據中國指數研究院監測，截至 6 月 30 日，銷售額超過 50 億元的企業達到 126 傢，比去年同期增加瞭 11 傢，銷售額共計 36220 億元，約占全國市場份額的 62%。萬科、碧桂園、恒大邁入 2000 億門檻，綠地、保利、中海、融創緊隨其後邁進千億陣營，再次呈現強者恒強的行業定律。
" 中國在過去的 20 年時間，這個社會發生瞭很大的變化，中國的房地產開發商盡管名聲不是很好，但是變化的過程中還是起瞭很大的作用，對城市面貌的改變、居住條件的改變，地方政府財政收入還是做瞭巨大的貢獻。所以我們體會到，在過去，隨著技術的進步，人們建房子的速度是非常快的，在過去的 20 年時間，房地產開發商們在 20 多年的時間建瞭好多的房子。到今天為止，每一個城市都不缺房子，而是把這些房子最充分地利用起來才是我們的使命。"SOHO 中國董事長潘石屹告訴記者。
在邵翀眼裡，買房子，就是買瞭一種生活方式，因為這個傢庭將圍繞這個房子展開連接，這個房子不僅連接瞭傢庭成員，還連接瞭周圍的消費。而房企也不斷外延自己的物業服務體系，希望更好地為業主服務。
看起來，這似乎到瞭房地產最好的時代，一方面城市化進程還未結束，房地產開發還有機會；同時，激烈的競爭讓產品開始越變越好，行業開始不斷規范。
