轉自：地產情報站
傢鄉在收縮，但面積還在擴大
最近，北京城市實驗室創始人龍瀛的一場演講火瞭。
他把第五次人口普查（2000 年）和第六次人口普查（2010 年）做瞭個對比。結果發現，過去 10 年，中國有三分之一的國土人口密度在下降，或者是說有一萬多個鄉鎮和街道辦事處的人口在流失。
他說，他發現瞭中國的秘密。中國有 180 個城市，正在逐漸收縮。他把人口收縮的城市體現在下圖。字越大，說明這個城市 2000-2010 人口流失的比例越高。
仔細看這張圖，其實中國收縮的城市並非聚集在某個區域或者某個城市圈。全國東中西部都有，這說明，這些城市的收縮，是中國城市化進程中的普遍現象。
但有意思的是，收縮的城市並非大傢想象中的衰敗。先放兩張照片。一張是我在北京拍攝的，一張是朋友在老傢縣城拍攝的。大傢猜猜，以下分別對應的是哪張？
第一張，是朋友老傢的照片。河北的一個三四線小城市底下的某縣城。第二張，是我在北京二環德勝門拍的。兩張照片對比後，你會不會大跌眼鏡？但是，朋友老傢縣城的房價是 4000 元 /㎡，北京德勝門附近有北京最好的小學，所以房價達到瞭 10 萬 /㎡。
我們經常說，房價貴，房價貴，值錢的真是房子嗎？值錢的是地，是地上的資源。
北京二環被這樣大量的老公房填充著，80 年代的房子，在這裡已經算新房。有人說，這可是帝都，為什麼不好好規劃呢？除瞭特殊的制度原因，還有一個無法忽視的成本問題——拆遷費用太高瞭，幾乎無法支付的起。而老傢的土地成本，實在是太便宜瞭。方圓幾裡也不像北京有這麼多密密麻麻的人口，做配套的土地的規劃，非常容易。
朋友說，近幾年政府投資力度大，老傢建設速度很快，馬路更寬闊瞭，污水也處理瞭，還建瞭大型商業綜合體，文化宮，公園等等。
我問朋友，既然搞得這麼好，為什麼這幾年才開始建設傢鄉，之前不做呢？
朋友若有所思。
我接著說，你想想老傢房價漲瞭多少。
朋友回答，老傢從 09 年以後就沒怎麼漲過，但去年翻倍瞭，從 2000 多漲到 4000，按照當地人的生活水平，已經不低瞭。
可見，建設傢鄉的巨量資金，並不是大風刮來的。
我們知道，這一輪房價上漲從 15 年到 17 年已經持續瞭三年，而且，從 18 年一些小城市棚改的目標看，依然還會有些地方存在上漲空間。房價上漲瞭，房子更容易賣，開發商更願意拿地，政府就能賣更多地，把這部分資金用於城市建設。
所以，我們就看到這種矛盾現象：即使小城市人口凈流出，但環境依然在變好、城市面積依然在擴大。
2018 年，樓市步入精細化調整
通過拍賣土地獲得收益來進行城市經營，這種方式幾乎全國每個城市都有。隻是對土地財政的依賴程度不一樣而已。
2017 年的調控總思路是因城施策，但市場火熱、政策嚴厲的情況下，全國不同城市限購限貸范圍逐漸擴大，多個城市的 " 限售 " 政策也相繼出臺。這種情況槍打出頭鳥，大傢必須服從指揮。
但 2018 年初，蘭州、重慶、南京等地放寬落戶限制或者定向取消限購政策，已經說明部分城市局部開始松動，全國樓市步入精細化調控階段。看到這裡大傢也沒必要恐慌，這不代表房價會再次大漲，或者全國所有城市放松限購。
我們分析下這些城市的特殊之處。以直接放寬限購政策的蘭州為例，蘭州房價上漲過快的地方在市區，而郊區及郊縣的庫存依然嚴重過剩，嚴格限購的意義不大。此次政策調整，目的是為讓郊區市場庫存加速去化，同時防止炒房客進去市區。重慶、南京放寬落後，歸根到底，還是為瞭增強人口的吸附能力，在城市搶人大戰中取得先機。畢竟，二線壓力都很大，要在 2020 年完成新型城鎮化的重大任務，達到戶籍人口城鎮化率 45% 以上的硬性指標。
但是，我又找到這些城市相同的一點：高度依賴土地財政。
哪些城市，可能會放寬調控政策
首先聲明，大傢一看到放寬調控政策，可別著急罵我。在 " 房住不炒 " 的大背景下，我們滿足首套剛需、 支持改善需求、遏制投資需求的方向依然存在。如果一個城市肆無忌憚的放開調控，那麼勢必會引起中央的註意，進行嚴厲問責。當然，這樣的城市也不大可能出現。
但是，一個城市基於自身發展的需要、吸引人才的需要、去庫存的需要，因城施策，對調控政策進行微調，放寬一部分調控政策，做到合理化、差異化，這是沒什麼問題的。所以，2018 年，高度依賴土地財政的城市，有很大可能會適當放寬調控政策。
先來看全國土地財政情況。萬得數據顯示，2017 年，地方財政收入和政府性基金收入分別為 9.1 萬億元和 5.8 萬億元。其中，估算房地產相關收入占比達到 45%，其中國有土地使用權出讓收入占比 35%， 房地產相關稅收占比 10%。
從歷年的房地產占比情況也可以看出，從 15 年開始，地方政府對於土地財政依賴度仍然較高，並未明顯下降。隨著 17、18 年地方債務融資的持續收緊，財政緊張的城市會想辦法加快土地出讓來保證基建資金來源的供給。
針對具體城市，中銀證券也主要參考瞭三個指標給出統計結果：
投資依賴度（固定資產投資 /GDP），可以看作是反映債務規模。
財政自給率（財政收入 / 財政支出），反映償債能力。
土地依賴度（土地出讓金 / 財政收入），這個大傢比較清楚，就是土地出讓金占比。
結合這三個指標，投資依賴度較高、財務自給率低、土地財政依賴度高的城市很可能放寬調控政策。
統計結果如下：除瞭一線上海、北京、深圳、廣州既沒有大規模負債，對土地財政依賴度較低之外，其他二三線的城市都不是很樂觀。
首先，投資依賴度和土地依賴度均高的城市：合肥、南昌、鄭州、太原等。這一類型城市隨著樓市降溫，壓力會非常大。
其次，還有一些城市，相對沒那麼急迫，但依然很有壓力的：
投資依賴度低、土地依賴度高的城市：杭州、南京、武漢、廈門、寧波、濟南等；
投資依賴度高、土地依賴度低的城市：天津、青島、成都、福州、長沙、西安等；
投資依賴度和財政自給率較低的城市：重慶、蘭州、長春、哈爾濱等。
具體統計如下，需要關註的區域我也用藍色框標註瞭。大傢可以做個參考。
最後，再次重申，我們的房地產調控政策是有連續性和穩定性的。精準調控、差別化調控都是為瞭滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。房住不炒的大方向絕對不變！
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
