轉自：騰訊財經（ID：financeapp）；來源：上海證券報、經濟參考報；
每年春節都是一二線城市樓市的傳統淡季，但對三四線城市來說，卻可能是最佳的去庫存窗口。狗年春節，上證報多名記者返鄉走訪各地樓市發現，三四線城市的分化比較明顯，呈冷熱不均態勢。
房地產資深人士指出，二手房市場的活躍度是判斷三四線城市樓市發展潛力的關鍵，同時，一線或 " 強二線 " 城市周邊的三四線城市仍然是最值得關註的。
" 因城施策 " 有瞭效果
" 這兩年，金華的房價上漲比較明顯。2016 年前，金華房價都在 10000 元 / 平方米以下，這次回老傢發現，想在金華比較好的地段買套房，均價都得在 15000 元 / 平方米左右。" 老傢在浙江金華的易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴上證報記者，現在金華的上海財經大學浙江學院、萬達廣場附近都在搞開發，都是比較熱門的地段。不少人還是希望到城裡買個房讀個書。
在安徽阜陽，上證報記者走訪發現，當地樓市還是比較紅火的，到處是在建樓盤，農村居民進城和返鄉打工者的置業熱情高漲。為瞭將來的子女教育，當地結婚的 " 標配 " 都是購置新房和新車。
不僅是東部地區的樓市比較紅火，中西部的新疆烏魯木齊和內蒙古包頭的樓市在 " 因城施策 " 的靈活調控下也發生瞭明顯變化。烏魯木齊市民小徐向上證報記者表示，烏魯木齊的房子比以前好賣瞭，尤其是學區房，房主價格咬得緊，可砍價的空間很小，總價 100 多萬的房子也就能降 2 萬到 3 萬的樣子。即使不是學區房，在買漲不買跌心理的推動下，也好賣瞭，看房的人明顯多瞭。" 我有一套單身公寓，2016 年下半年掛出去的，一直不冷不熱的，但在最近終於賣掉瞭。"
包頭市的房地產中介王曉孔告訴上證報記者，這兩年來包頭的二手房房價也有過一波行情，目前已進入平穩期，房價總體是穩步向上的走勢。以王曉孔所負責片區的某央企樓盤為例，90 多平方米毛坯房的成交價已從 2016 年的約 6000 元 / 平方米上漲到目前的約 7500 元 / 平方米。
當然，也有房子不好賣的地方。在山西陽泉，上證報記者實地走訪後最大的感受就是二手房賣不動，買一手房的人也不多。當地人小韓告訴記者：" 我姨在市中心有套房子，買的時候 50 萬元，這都過去 3 年瞭，房價依然是 50 萬元，還賣不出去。一手房，原來房價最貴的地段也就 4000 元 / 平方米，而現在新開發的小區普遍還賣不到這個價格。"
小韓表示，在當地幾乎很少有返鄉置業這種情況，大傢的共識是當地的房子沒有啥價值，大傢反而都比較想 " 出去 "。對當地年輕人來說，石傢莊、太原和北京都是更好的去處。
再看樓市曾經火爆的江蘇，在南京六合區工作的小王告訴記者，六合的房價總體還是比較平穩的。但目前的一手房市場已很少有開盤日光的情況，二手房的價格也略有下跌。" 現在房子不如以前好賣瞭，地鐵口經常有人拉客看樓盤，房源供應也在增多，安置房一建一大片。" 而回到蘇州、南通老傢過年的上證報記者發現，當地沒什麼人討論房價，這個話題聊不過三句就會被岔開，讓人感覺樓市的關註度較以往已大為下降。
哪些三四線城市有潛力
去年 12 月下旬，住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉建設工作會議上表示：2018 年將針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。
對此，中原地產首席分析師張大偉認為，今年三四線城市房地產政策將寬緊結合，寬在人才、自住需求，緊在投資投機。三四線城市的樓市調控目前主要還是以庫存多少分為兩類：靠近一二線城市的三四線城市整體仍存在收緊的可能，特別是核心城市周圍的區域；中西部的三四線城市則可能繼續執行去庫存政策。
在易居企業集團 CEO 丁祖昱看來，判斷一個三四線城市是否具有發展潛力的重要指標便是其二手房市場的活躍程度。一般，成熟市場的一二手交易相對來說都是非常活躍的，而後，二手市場會逐步占據主導地位，這也是成熟房地產市場基本的發展邏輯。
丁祖昱認為，未來可以重點關註兩類三四線城市：一是環一線或是環強二線城市的三四線城市，隻要解決交通和配套問題，它們會成為這些一線或是強二線城市的衛星城。二是完全獨立的，特別是省會級（或地區中心）的城市，這些城市主要還是靠自身的能力和實力發展。判斷其發展情況主要應從人口基礎、經濟水平、房地產成熟度、城市建設和通達性、共享經濟發展情況等幾個維度來考察，而其中的核心指標仍是二手房市場，主要應關註轉讓和租賃的活躍程度。如果一個城市的二手房市場並不發達，那麼基本也可以判斷，高房價很可能是 " 曇花一現 "，是不存在實際支撐的。
多地調控收緊 新年房地產平穩開局
2018 年的春節樓市沒有瞭往常的喧囂。中原地產研究中心統計數據顯示，自春節假期的前一周開始，熱點市場就進入瞭休假模式。2 月上旬，一線城市成交環比下降 33%，二線代表城市環比下降 18%，其中，蘇州環比降幅達八成。三線城市方面相對穩定，成交量環比下降 9%。
中原地產首席分析師張大偉表示，從春節期間的網簽數據看，一二線城市基本全面暫停，成交主要以三四線城市為主。很多距離一線城市近的四線城市，房地產市場成交量超過瞭二線城市。
" 賺一線城市的錢，買二三線城市的房，已成為越來越多在外打拼遊子的選擇。" 張大偉說，返鄉置業群體主要分兩類，一類是為瞭讓父母生活得更好，選擇在城裡購買一套房，給父母住；另一類則是為瞭投資，雖然一線城市買不起，但也不能讓錢閑著，覺著買瞭房才安心，索性在老傢買一套房保值增值。
值得註意的是，三四線城市已在春節前後啟動調控收緊步伐。2 月 13 日，淄博市政府發佈瞭《關於建立淄博市房地產市場調控聯席會議制度的通知》。該《通知》顯示，淄博市房地產市場調控聯席會議的主要職責是統籌協調全市房地產市場調控工作，研究分析房地產市場形勢，提出房地產市場調控重大政策；擬定工作推進措施，並進行監督檢查；加強部門聯動。
《通知》同時提出，淄博新區部分區域實施限房價、限轉讓措施，且淄博新區范圍內房地產用地出讓，要對購地資金實施審查。經國土資源部門和有關金融部門審查資金來源不符合要求的，取消土地競買資格，並在一定時間內禁止參加土地招拍掛。
其中，淄博新區世紀路以西、北京路以東、魯泰大道以南、和平路以北范圍內新建普通商品住宅預售均價控制在 11000 元 / 平方米以內，需取得不動產權屬證書滿 3 年後方可上市交易。北京路以西、上海路以東、魯泰大道以南、和平路以北以及上海路以西、天津路以東、新村西路以南、和平路以北范圍內新建普通商品住宅需取得不動產權屬證書滿 5 年後方可上市交易。
近期發佈類似新政的，還有三亞和湖北省。11 日，三亞市發改委、三亞市住建局聯合下發《關於加強商品房銷售價格備案管理的通知》，要求房地產開發企業按規定向三亞市發改委申請價格備案。" 申請辦理商品住房銷售價格備案總體均價和單套價格不能超過該區域 2017 年 2 月份同類型商品住房網簽均價和單套最高價；已經辦理預 ( 現 ) 售的商品住房項目不能超過 2017 年 2 月份該項目網簽均價和單套最高價。之前備案價格超過以上標準的，須重新申請價格備案。"
11 日，湖北省物價局以《緊急電報》形式向各市、州、直管市、神農架林區物價局（發改委）發出《省物價局關於進一步加強商品房銷售價格行為監管的通知》，重點強調加強監測監管，密切關註並重點整治房地產開發企業、房地產中介機構在房地產交易中的下列價格違法違規行為，包括商品房銷售不按《湖北省商品房銷售明碼標價規定實施細則》的規定明碼標價，在標價之外加價出售商品房；中介公司收取超出商品房銷售價格以外的費用；未在經營場所醒目位置公示房地產中介機構備案證、服務項目、服務內容、收費標準，強制提供代辦服務、捆綁收費等。
專傢認為，導致政府集中調控的主要原因，仍是難抑的購房熱情。中原地產研究中心統計數據顯示，截至日前，全國公佈 2018 年 1 月銷售業績的房地產企業有 28 傢，大部分均刷新瞭同期歷史紀錄，銷售額創新高。28 傢企業合計 2018 年 1 月銷售額高達 4131 億元，同比上漲幅度高達 65%。
張大偉表示，春節期間，三四線城市很多標桿房企開啟瞭搶收銷售，但從 2018 年整體來看，去庫存與抑過熱將成為三四線城市的調控主要內容。庫存多的去庫存，庫存少的抑過熱。2018 年三四線城市房地產政策熱點將寬緊結合，寬在人才引進和自住需求，緊在投資投機。
談及 2018 年的房地產市場，多位業內人士認為，房地產調控大概率難以放松。張大偉表示，持續加碼的房地產調控政策，疊加收緊的信貸，2017 年或是銷售頂峰。預計今年全國房地產市場漲幅將繼續放緩，商品房銷售面積、銷售額可能在 2017 年基礎上有輕微回落。
近日，北京市將今年《政府工作報告》細化分解成 198 項重點工作任務。其中明確，嚴格執行各項房地產調控政策措施，加強市場監測和政策儲備，完成 1200 公頃住宅供地，發展長期租賃市場，鼓勵產業園區建設職工集體宿舍，推進已供地 290 萬平方米共有產權住房和 600 萬平方米商品住房建設形成市場供應等。
北京市政府辦公廳相關負責人表示，將完善制度保障，全面加強績效管理，對慢作為、不作為等嚴肅跟蹤問責，確保任務得到落實。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
