轉自：櫻桃大房子；作者：櫻桃
長沙從 2011 年後主城區就是 6 個區瞭，除瞭下面圖中的嶽麓、開福、芙蓉、天心、雨花，還有望城縣改區，以及 1 個長沙縣，代管的 2 個寧鄉、瀏陽市就沒必要說瞭。
2016 年末常住人口 764 萬人，6 個內區加 1 個縣是 3945 平方公裡，大概是 2 個深圳的概念。長沙老城區面積很小，總共隻有 2 環。
1
長沙房價漲幅
1、老城區江景代表盤——北辰三角洲，203 套房源，認籌 2824 組，2 月 4 號開盤，去化 100%；價格 10800-13000 元 / 平米。而這個小區目前二手房的成交價都已經在 1.6 萬 / 平米瞭，新房價格比二手房便宜百分之二三十。而且新開盤的房位置比二手房更好，距離地鐵近。
北辰三角洲總建築面積達 537 萬平米，2007 年由北辰實業以 92 億元的價格拿下，拿地成本約 2800 元 / 平米，成為當時的 " 全國總價地王 "，2010 年的售價就已經達到 7200 元 / 平米瞭，七八年時間過去，現在才讓賣一萬出頭，說句公道話，這個價確實是良心價。
2、新省府片區，以歐洲城為例，目前二手房成交價 1.2 萬 / 平米左右。2016 年 1 月份，133 平米毛坯房，有成交總價 78 萬的，單價六千，另外稅費中介費不到 10 萬由買傢支付，這套房在 2010 年末買的時候就是 5500 元 / 平米，五年時間幾乎沒漲，如果說是投資，你在 2016 年初買，肯定比你在 2010 年末買收益率高，但如果是自住，毫無疑問還是 2010 年買最劃算啦，所以投資和自住是完全不同的概念，明白不。
3、洋湖片區
中海國際社區，2017 年 9 月已全部賣完五期，新房價格 1 萬左右，目前一期二手房 1.1-1.2 萬 / 平米左右，二三四期二手房因房產證不滿 3 年不能交易。這盤 2010 年我當時看時一期最高就賣到瞭 7800 元 / 平米，後來，2013,2014,2015 年，二三四期帶精裝都是 6400 元 / 平米左右，這幾年市場平穩期，都是買房的好時機，後來因為限價，新房漲瞭 60% 左右，也不算多。
北大資源理想傢園，2017 年 12 月開盤，高層售價 9000 元 / 平米，這個價被限的太狠瞭，旁邊二手房都 1.4 萬瞭，新房與二手房存在 5000 的價差，不搶才是傻子；今年 2 月份，140 平米洋房開盤均價 1.3-1.4 萬 / 平米；2016 年 8 月，88 平三房 6900 元 / 平、117 平四房 7300 元 / 平。
旁邊的中天棲溪裡，2017 年 7 月份，二手房成交價 1.4 萬 / 平米，但 9 月限售之後都不能交易瞭。因為限售，整個洋湖片區的房源都無法交易。
4、梅溪湖片區，新盤萬科裡梅溪郡，住宅處於最後的清盤中，隻剩一樓，117 平、130 平住宅，單價 1.8 萬 / 平米。2015 年 6 月，高層房價 8500 元 / 平；洋房均價 9500 元 / 平，9 月份分別漲瞭一百塊。2016 年 10 月開盤均價 1.5 萬 / 平米。從 2015 年到現在，兩年半時間，也翻倍瞭。
二手房，中建梅溪湖壹號，萬科隔壁，更靠近湖邊，2014 年建成，中樓層 78 平米小三房，最新成交是 2017 年 9 月 22 日，成交總價 124 萬，單價 1.57 萬 / 平米。另一套低樓層的 78 平米，隔一天成交價是 1.44 萬 / 平米。旁邊的金茂梅溪湖二手房價格差不多，但因為限售瞭，目前都不能交易。
萬科裡金域國際，12 月，新房 1.2-1.4 萬 / 平米，2014 年的時候是七八千，漲幅也不算大吧。
5、武廣新城，明昇壹城二期新盤目前售價 1.2-1.3 萬 / 平米，一路之隔的恒大綠洲二手房，127 平米三房，2017 年 9 月成交價是 125 萬，1.17 萬 / 平米，2017 年 1 月份是 8600 元 / 平米。該片區的新房與二手房價差不明顯。
6、濱江新城，景秀江山，154 平米，2017 年 9 月成交價 185 萬，單價 1.2 萬 / 平米，2016 年 5 月時，成交單價 7500 元，目前 87 平米兩房，105 平米，放盤單價也是 1.2 萬左右。
2
調控後的市場反應
沒有對比就沒有傷害，看完上面的長沙房價，是不是非常羨慕長沙人民呢！隔壁武漢套路玩的那是相當 6 啊，比如限價瞭，開發商又想漲價賣怎麼辦呢，那就茶水費啦，裝修費啦，實際上，最後購房者的首付反而多增瞭幾十萬上百萬，長沙可不行，查的嚴，給你批的預售價是 1 萬，你就不能再附加其他的費用，否則購房者去投訴罰死你，於是開發商都老老實實的，要麼不開盤，要麼守規矩。
長沙樓市從 2016 年下半年才啟動大漲，沒漲幾個月，到 10 月份，受其他熱點城市的影響，也開始加入調控大軍瞭，2017 年調控更是一波接一波，限購都升級瞭 3 次，大量非長沙市的投機資本被清洗出局，同時因為政府對新房指導價的幹預，暫時遏制住瞭繼續上升的勢頭。長沙樓市猶如一匹奔馳中的野馬被突然拉住，進入一個看似穩定的階段。
（說明：以下圖片均來自 0731 房產網）
但短期的問題在於，市場的供給量還是跟不上，所以限價之後，就造成瞭開發商惜售，不願意以政府指導價開盤。尤其是長沙縣，大量的開發商捂盤惜售，推盤意願較弱。
根據 0731 地產研究院的數據，2017 年長沙市（內六區 + 三縣）商品住宅供應 1479 萬平米，同比下降 10.46%，成交 1624 萬平米，同比下降 37.13%，成交均價 6896 元 / 平米，同比上漲 10.37%。這已經是 2015 年以來連續三年供不應求。2018 年 1 月份長沙全市商品住宅供銷比為 0.85，仍然供不應求。隻要有新房入市即造成哄搶。
特別是明顯低於二手房的新房，因為價差明顯，如果有百分之二三十的價差，即使房價下跌，意味著還有二三十個點的空間才會虧損，誰都知道買瞭風險不大，所以我長沙的親戚朋友問我意見，我都會建議他們去看新房，但前提是一定要看有價差的新房，能排隊搶到就買新房，因為政府調控確實是挺厚道的。上文中提到的北辰三角洲、中海國際、北大資源理想傢園跟二手房都是存在至少 20% 的價差，當然不用擔心買貴瞭，還有朋友跟我說，天心區政府規定瞭 9500 元 / 平米的均價，望城區是 6500，寧鄉市 5500，因為本身長沙這一輪漲幅就不算多的，畢竟已經有六年時間沒漲過瞭，補漲一下是很正常的。但有的片區新房二手房如果沒有價差的，那買新房也沒有什麼優勢瞭。
調控政策中，去年 9 月 23 日出臺限售規定，購買二手房需取得產權證三年方可交易，也就是說，你買瞭新房子，需要拿到房產證後三年才能賣，一般買新房需要一年半到 2 年才能拿到產權證，加起來就四五年才能交易，這基本上就意味著 2012 年之後買的房子都不能賣瞭。
去年我勸一位同學趕快賣掉長沙的房子等著到深圳買，她不肯聽，主要是太貪婪瞭，因為當時長沙二手房市場行情好，老想著再漲幾萬塊賣，結果 9 月份出來限售政策後就賣不瞭瞭，深圳上車夢又得延後，以小失大，所以有時候別人問我漲多少賣，我一般都是回答翻倍就趕快賣，即使後面還會漲，但你也不要留戀瞭，說不定就出什麼政策被套住，人往往是被自己的貪婪所誤，李嘉誠之所以是超人，就是他懂得不去賺最後一個銅板，寧可錯過這一場大牛市，也要提前跑路，否則他的錢完全出不去。
說遠瞭，我這次回長沙跑瞭跑盤，跟地產中介也聊瞭聊，在長沙中介門店最多的新環境地產小哥跟我說，他們內部都有大數據統計，2016 年初那一撥還沒有上漲的時候，外地投資客來長沙買的最多的就是合肥人，不過他們大多也被套住瞭，因為他們買的大都是新房子，更不瞭名，必須拿到房產證才能賣，讓他們萬萬想不到的是，長沙漲幅才這麼點，還遠不到一倍，政府就接二連三的補刀，還限售簡直不可思議。
要是像武漢、成都、廣州那樣睜一隻眼閉一隻眼變相漲價也還是有機會，誰知道長沙還真刀真槍的幹，合肥投資客算是徹底套牢，想賣也賣不瞭，買房真買成瞭房東。好在他們買的便宜，隻要資金鏈沒問題，也不用虧本甩賣，拿著就是瞭，大不瞭五年後再賣。
另一位櫻桃知道的投資客，2016 年初，他帶領幾位同學一起在梅溪湖團購瞭十多套房，現在賬面上的價格是翻倍瞭，但是因為限售三年，目前都不能交易，所有投資梅溪湖的人都被套其中。
2012 年以來，長沙最熱點的區域在梅溪湖板塊，但該片區外來投資者偏多，炒作水分較大，空置率高，晚上黑燈瞎火的。而且梅溪湖片區的新房並不比二手房便宜，沒有什麼價差優勢。
3
長沙的未來走勢
長沙過去這麼多年房價漲幅偏慢，說到底，主要還是因為供給量大的原因，長沙城區范圍很小，也沒有一個中心城區的概念，但東南西北可以不斷向外圍開發，連偏遠的天心區中信文化廣場二手房都賣到 1 萬瞭，我記得 2010 年的時候，才四千多，武廣新城早幾年還是荒無人煙的郊區，現在也賣到一萬多，跟老城區相差無幾。所以一般人可無法理解，在長沙就沒有什麼核心區和郊區，那五六年要是買瞭遠郊四五千的，收益率肯定會比近郊七八千的收益率高多瞭。
為什麼會這樣呢？因為長沙二環以內太房屋老舊，交通擁堵，市容市貌不太好，居住環境一般，以前有房的人想改善的也會往二環以外搬，要麼就選二環以內的新江景房，但畢竟是少數盤，沒房的人首次買房肯定也不會去老城區，很多人說想想河東在二環以內堵車堵的就頭痛，而且誰都想住新房子啦，大部分新盤都在二環外，而且在長沙買房的人，老傢都是湖南省各地市州的，大傢買房都會考慮回老傢上高速的便利，比如老傢益陽、常德的，肯定會優先考慮買長沙的西北，老傢湘潭、婁底的，肯定會優先考慮買長沙的西南。
還有最重要的一個原因，在長沙，政府要發展一個新片區，都會優先搞好教育配套，把一些名校的分校配建過去，本來很多人買房主要也是為瞭解決孩子上學問題，房子自然好賣瞭，而且隨著這些新區域的新盤入住，教育和交通，商業配套逐漸起來，而老城區的房子越來越舊，那新城區的房價也就自然趕超瞭。
對於未來，還會以這樣的態勢演變下去嗎？
二環以內的老城區，這個毫無疑問是沒有什麼前途的，因為路的寬度就在那瞭，擁堵不堪是無法改變的現狀和未來，棚戶區改造畢竟是一個漫長的過程，不是一朝一夕就能煥然一新的，其實任何一個城市的都是一樣的道理。但對於你買房自住，也不要生搬硬套，假如你就在芙蓉區上班，旁邊剛好有一個新盤或次新盤，價格也合適，那完全沒有必要舍近求遠，非跑到河西去買新房，每天路上堵個一小時來回開車上班。
而新發展起來的片區，比如梅溪湖、洋湖、濱江新城、武廣新城、新省府這些片區，房子蓋完瞭，地就沒瞭，以後你要想買這些次新片區，那就隻能買二手房瞭，或者你再往更偏遠的地方買，那毫無疑問，這些次新片區的價值按道理是要比往後的偏遠地區的價值要高的，為什麼呢？這就回歸到一個地段的概念瞭，這些次新片區居住品質比較高，環境好，配套齊全，又靠近老城區，去城中心上班方便，但老城區的地段論為什麼失效瞭呢，我前面說瞭，老城區擁堵破舊，像平貧窟，中產階級不愛住，而梅溪湖、洋湖、濱江新城、武廣新城、新省府這些次新片區同時補足瞭這些缺陷，這些次新片區的價格估計就穩定在上萬瞭。
地肯定是要繼續賣的，房子肯定也還是要不斷建的，依然是東西南北繼續往外圍擴下去，但以後房價幾千的就隻能去更偏遠的地方，比如寧鄉、長沙縣，嶽麓區往更南的方向瞭。
長沙房價對百姓而言是幸福的，但對於投資者來說確實是令人失望的，2003 年三千多一平米的房子，現在也就漲到 1.2 萬，跟一線城市跟沒法比，2003 年深圳同樣三千多的房子，現在即使關外至少也是四五萬一平米瞭，關內都是十萬八萬瞭。
長沙新房與二手房的比例還在 2.11，2017 年新房（住宅）成交量 1628 萬平米，二手房的成交量是 674 萬平米。
新房是二手房的 2 倍多，長沙進入存量市場估計至少還要三五年以後。隻有當市場進入存量市場，即二手房成交超過新房成交瞭，二手房的價格才有可能迎來大漲的機會。
環顧中部六省會，不論是人均 GDP 還是人均可支配收入，長沙都是排名中部第一，房價收入比長沙最低 6，也是最健康的。長沙對房地產依賴度比鄭州和太原、武漢都要低，房地產投資隻占固定資產投資比例的不到 20%，長沙還是有一些不錯的實體產業，消費力也比較強。長沙 2017 年的 GDP 已進入萬億俱樂部，排名全國第 14 位，位於無錫之後。
同時，長沙的常住人口增長率，在中部城市中也位列第一，甚至超過高校雲集的武漢。
所以相對其他城市來說，我覺得長沙的房價還是比較健康的，尤其是新房，在政府的限制下，價格真的非常良心。
我身邊在深圳工作的朋友有很多也想過回長沙，但有的是找不到合適的工作，有的回瞭長沙創業但收入無法維持生活，有的回去發現無法接受紙醉金迷的生活，又回到深圳起早貪黑，回長沙雖然很安逸，但精神世界是空虛的，回深圳很累，卻很充實。但如果你天生厭惡壓力，長沙就非常適合你，長沙的基礎教育和醫療資源，說實話比深圳好太多瞭，在長沙生活的幸福感是非常強的，唯一不足的是就業，如果有合適的工作，在長沙待著很不錯。
當然我今天說這些，跟我是不是湖南人無關，我完全是站在客觀的角度上去評說的。長沙畢竟是湖南的省會城市，教育和醫療資源是無可匹敵的，我還是看好長沙的未來，但千萬要分清楚，投資和自住是兩碼事，現在還入場投資是買套，自住優先選新房，二手房可以不急。長沙能竭盡全力讓房價保持穩定，是百姓之福。開發商捂盤幾個月不賣，不可能捂幾年不賣吧。
唯一有些擔心的是這幾年長沙的土地出讓有些少瞭。
之前是為瞭去庫存，所以 2015 年大幅減少供地，這兩年是為瞭逼存量的空置地拿出來開發，但希望長沙 2018 還是要多供點住宅用地啊，否則房價靠壓也不是長久之計。欣慰的是長沙的地價漲的不多，所以房價沒有太多壓力，少數高價拿的地，預計 2018 年會適當放開限價。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
