據界面新聞 2 月 24 日報道，" 有沒有買房子，房價上漲瞭多少 " 成瞭春節返鄉飯桌上的新話題，話題背後是 2017 年三四線樓市的爆發。根據鏈傢研究院數據，2017 年三四線城市土地成交占比為 63%，三四線城市已經成為 2017 年樓市的主力軍。
中信建投房地產團隊調研數據顯示，他們返鄉調研的不少城市成交量繼續創歷史新高，2017 年同比增速高的城市可以達到 50% 以上。而其他部分城市雖然成交量有所下滑，但並不代表需求萎縮，實際上草根調研樓盤顯示的情況依然是供不應求。
2017 年三四線城市全年去庫存呈現的結果超出瞭他們年初的預期。
三四線樓市成交由剛需、改善和拆遷們買走，中信調研城市的購房結構都已經向 120 平米以上轉移。
以浙江金華為例，17 年金華新房成交總量中僅 30% 為 80-90 平的住房，而 45% 是 120 平以上的大戶型、改善型需求住房，成交面積約在 80 萬平。
以浙江嵊州熱點項目為例，本地拆遷戶約占八成以上，其餘少量為非拆遷戶中的改善。同樣的，沈陽、湖北荊門等市場整體上也主要是剛需、改善性和拆遷需求。
圖自界面新聞
成交爆發下三四線樓市也出現一定程度的漲幅。
在中信調研的城市中，浙江溫州瑞安 2017 年網簽均價 15000 元 / 平米左右，同比增長 6% 左右。浙江嵊州 2017 年住宅成交均價 8417 元 / 平，同比上漲 1.8%。沈陽 2017 年住宅整體均價約 9000 元 / 平米，全年上漲 15% 左右。湖北荊門 2017 年住宅成交均價整體上漲約 550 元，同比增長約 15.4%。陜西寶雞 2017 年住宅成交均價 3774 元 / 平方米，同比上漲 4%。
棚改帶來的增量需求是推動房價上漲的主要原因。
以浙江溫州市為例，溫州市 2017 年中提出的棚改補貼新政策下補償款比原先提升瞭 30%-50%。中信調研報告顯示，一個過去幾年去化不到百套的項目在棚改政策下可以幾日內去化千套。浙江嵊州 2017 年住宅網簽 7298 套（其中房票購房 2290 套），面積共計 90.2 萬平（其中房票購房 30.2 萬平），其中房票購房占到 30% 以上，即舊改需求占到成交 30% 以上。
中信調研報告認為，貨幣化棚改無疑是推動多數三四線城市這輪房價上行的主要背景。一是拆瞭房子總要買，二是拆房子的補償足夠買。
需要註意的是，棚改背景下拉動的需求和房價上升仍有一定的空間，但這種拉動並不能一直持續。
比如，浙江嵊州城改工作領導小組 2018 年 1 月會議再次提出，2018 年 7 月底前完成 9 個區塊的城中村改造，拆遷面積 56.8 萬平，城中村改造安置方式基本為貨幣加房票的形式，比例各約占 50%。拆遷帶來大量的住房剛需疊加全市原有供給的不足，可以說是嵊州市房地產市場的強心劑。
湖北荊門棚戶區改造項目及數量逐年也在遞增，且由於棚戶區改造實施房票貨幣化安置，舊城區的棚戶區改造空間仍然較大，中信報告顯示，該地的一傢施工方往年平均每年承接 1-2 個項目均為商品房項目，而 2017 年承接 3 個項目均為棚戶區改造的安置房源項目。
同時，中信調研報告認為，一旦未來棚改減速，或者貨幣化比例沒那麼高瞭，房價上漲動力就又消失瞭。" 棚改本身不是永動機，棚改力量減弱可能在兩三年之後。"
值得一提的是，外來房企的進入是三四線樓市出現的新變化。
浙江溫州瑞安市 2017 年最大的變化是外來龍頭房企加速進入，恒大、碧桂園、萬科等房企都在瑞安市拿地，2017 年拿地的前十房企中有近半數是首次進入瑞安，改變瞭之前被華鴻、中梁、時代等本土房企壟斷的狀況。
浙江金華往年的樓盤主要以保集、德信、江晨等地方性房企開發為主，但從 2017 年開始，龍湖、融創等全國性房企也開始佈局進入。
（作者 楊冰柯）
