轉自：米筐投資；作者：拾葉
1
我們是否到瞭頂部？
隨著美股高位巨震、全球利率上揚，被投資者公認世界三個體量最大最堅硬的資產泡沫：美國股市、日本債券和中國房地產，前兩個已經出現頂部信號並開始巨量震蕩下跌。
很多朋友開始擔憂中國房地產，特別是在未來全球貨幣供應都收緊的大環境下，我們的房價是否也會出現暴跌？
幾百年的全球金融史告訴我們，十次危機九次地產。無數人對中國房價的揪心，不僅僅是因為很多人的真實住房剛性需求，更是因為過去兩年很多人把身傢都壓到瞭房子上面。
特別是身處 2018 年這一個讓人生畏的年份，2008 和 1998 的金融海嘯對很多人來講還沒有完全消散，十年一輪回的危機論此時又四面楚歌的縈繞在我們耳邊，令每一個人內心生畏。
然而危機如同其字面含義，危險與機遇是彼此相隨，相伴相生的。市場現在愈加復雜，政府的頂層設計和調控手段也愈加具有前瞻性和精準性。我們對市場的理解不能再停留在過去的五年十年之中。
作為普通老百姓，在分析問題、研究房地產這種大類資產時一定要試圖站在頂層決策者的角度來看待他們如何理解與調節中國這個宏觀大賬戶。
在這裡，筆者試圖用更多的角度來看待理解 2018 年中國房地產市場，希望能啟發大傢的思考並歡迎大傢指正。
2
房地產的困局
2018 年伊始，中國房地產依舊冰火兩重天。以燕郊、固安為主的環京房價暴跌近半後依舊成交冷清，加之 2 月 9 日河北政府在住建工作會議上宣佈繼續嚴加調控，整個環京房產的未來清晰可判！
而環滬周邊的強二線杭州、南京卻依然一房難求。一些二線城市比如武漢、成都買房依舊需要去 " 搶 "，但更多的二三線城市房屋交易大廳卻出現門可羅雀之狀，房產交易冰到零度，大量二手房門店關門，中介早早放假。
四五六七八線就不用說瞭，在這一輪貨幣化安置和棚戶區改造的大運動後，房價大范圍補漲，但很遺憾，90% 以上的城鎮房價現在就是中長期的制高點。
我們回過頭來看一下現在很多依舊熱點的核心城市，比如杭州、成都、南京、武漢。不錯地段新開盤的房子依然需要 " 搶 "。其實形成 " 搶 " 的局面核心本質並不是市場的買盤情緒和資金支撐體量依舊像 16、17 年一樣高漲和充足，而是由於這些城市房屋庫存下降後，新增商品房供應相對短缺，導致供給關系中的供給端出現大幅減少，而需求端的降低速度遠遠沒有跟上供應端的降速，形成 " 相對 " 供不應求。還有一點就是，這四個城市是未來最有可能擠入一線城市的種子選手。
這樣一來，這些城區優質地段的商品房就成為瞭稀缺品，並且這種局面短期難以打破。
但何如更深入的理解 2018 年我們的房地產發生的變化和未來大多數重點城市的趨勢。我們需要更清晰的分析。
3
加速的 REITs！無法降低的社會效率！
最近有幾個新聞很重磅，但由於股市巨震和其他大事件的巨大傳播效應，遮蓋瞭這些新聞的發酵。
在 2 月 2 日，由碧桂園和中聯基金共同實施的 " 中聯前海開源 - 碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃 " 獲得深圳證券交易所審議通過。
就這麼一個新聞，其實背後意味深長。這個產品簡單講就是我們去年經常講到的 REITs，也就是房地產信托基金。碧桂園的這個產品總規模達 100 億元，采取儲架、分期發行機制，優先級評級為 AAAsf！
最近半年，國傢開始重點強調並引導房企發展住房租賃市場，從去年 10 月新派公寓 REITs 發行規模 2.7 億，到保利地產的租賃住房 REITs 規模達到 60 億、旭輝 REITs 規模 30 億，招商蛇口的長租公寓 CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）60 億，ABN（資產支持票據）直接做到 200 億。再到現在碧桂園直接首單百億級的租賃住房 REITs，很明顯，2018 年住房租賃市場的發展速度將要遠遠超出大傢的預期想象。
很多人覺得租賃市場可能會緩慢推行，穩紮穩打。你錯瞭！通過金融產品募集資金並且發展長租公寓必定會進入加速度的規模戰！一些後知後覺的房企將直接被市場迅速淘汰！
其實道理很簡單，整個社會發展到現在的階段，所有的行為都在追求高速效率，房地產更是無法逃離這個大趨勢，全局的經濟效率無法回撤，哪怕慢半拍就是死路一條。
舉幾個易懂且眾人周知的例子：
騰訊現在終於正式推出 " 吃雞 " 遊戲瞭，還有人玩麼？
淘寶最近也模仿頭條的百萬英雄推出在線答題分獎金的活動，但有人知道麼？
旅行青蛙的團隊還沒來大陸設辦公室呢，這遊戲已經有快過氣的趨勢瞭。
曾經遭無數人熱捧的三星推出的最新主打款手機還有幾個人知道是什麼型號呢？
效率！一旦整個社會全局效率整體提高，慢一步就是死！更可怕的是，除非出現大型金融危機，社會全局效率將無法降低！
大傢好好想想這裡面的道理。
4
解局！房企融資方式的轉變！
很多人質疑政府大力發展租賃市場的可行性！因為土地出讓金對地方政府很重要啊，租賃市場發展政府拿不到錢啊。
很多時候，我經常講，一定要試圖站在頂層決策者的角度來看待他們如何理解與調節中國這個宏觀大賬戶。
國傢這個大賬本，你一定要理解對的。這很重要！
我們來仔細思考一下政府對於房產裡面債務和收益的調配方式。
以下全是重點，好好讀兩遍！！
以前房地產的玩法是我們的政府賣地，開發商融資拿錢去買地，然後開發建設賣房，這樣一來，整體債務就從開發商轉嫁到居民頭上，購房者通過每月還月供把流動性還給銀行，所以我們看到過去政府部門的杠桿率下降，居民部門的杠桿率上升。
這就是過去的玩法，但這種玩法，有兩個巨大的弊端。
第一，由於房地產是銀行的信貸抵押物，所以房屋成瞭信貸貨幣印鈔的源泉動力，所謂貨幣大放水，其實是信貸貨幣的泛濫。而非房地產的實體經濟發展增速又無法超越信貸貨幣的增長速度，導致信貸貨幣在資產（主要以房產為主）裡面空轉，不斷相互進行背書從而造成資產泡沫，使得貨幣流動性難以進入其他的實體領域。
第二，由於信貸貨幣在資產空轉，造成資產泡沫，以一二線核心城市的核心城區地段成為資產稀缺品並價格高企，轉而使得這些核心城區的老破舊拆遷成本激增，無法完成城市核心區進一步迭代升級，既然這樣，開發商轉而開發新城區和城郊結合部，而政府樂得所為。
那麼未來租賃市場的崛起將打破過去的格局，房地產的利益格局將發生變化：
政府把大量的土地引導到租賃住房使用性質，這樣政府不再賣地，而是賣經營使用權，開發商和大型企業自己舉債融資開發建設並且經營租賃房源，租客通過房租來提供資金流動性的支持。
這裡還有一個重點環節，就是銀行等金融機構扮演的角色。作為銀行等金融機構在整個環節裡面負責把這些房屋的收益打包做成 REITs 通過各個金融渠道口進行銷售，獲得的資金來對沖開發商的舉債，投資者通過購買 REITs 的份額買走銀行等金融機構給開發商打包的 REITs，讓本金回流到開發商手裡。
這樣一來，由於整個鏈條不涉及到間接融資而是直接融資，那麼商業銀行不再釋放 M2，我們的貨幣口子就紮住瞭。接下來，開發商和銀行等金融機構吃資產包裡面的息差，而投資者吃 REITS 裡面的租金收益。
那麼，租賃市場裡政府吃哪一塊兒呢？別忘瞭，土地依舊歸政府，土地的升值歸政府。更別忘瞭，銀行等金融機構的利潤是歸屬財政部的！
5
巨頭的救贖
當大傢更深一步瞭解房地產市場利益格局的轉變後，也就更能理解十九大報告中為什麼把過去購租並舉的住房制度改成租購並舉的住房制度背後所傳達的深意。
簡單講，其實就是把土地與房產做一次剝離，然後把房產的擁有權和使用權再做一次剝離。
這種剝離，會產生房地產市場新的利益格局。資金的逐利勢必要求出租率和租金達到收益率的 " 拉弗曲線 " 最高值。
所以，未來一二線城市的租金將趨同月供，這是毫無疑問的。換句話說，中國目前極低的租售比將逐漸逆轉，租金上漲的速度未來將遠超過房價上漲的速度。
與此同時，由於金融體系對信貸購房支持的乏力，2017 年商品房銷售 13 萬億的記錄將在未來很長時間難以逾越。從 2018 年開始，房地產銷售將持續進入低迷期。
這種長期低迷會形成居民部門沉淀巨大的購買力，當租賃市場不斷完善後，這種購買力會跟長期壓抑的房產信貸增量形成一種巨大的合力，等未來政策放開房地產調控的時候繼續支撐一二線城市的房價。
而房價，將很難用一句或幾句話簡單概括。
舉個例子，誰能告訴我過去一年的 2017 年中國股市是牛市還是熊市？
很多人會講，如果看上證指數的話是慢牛，如果看中證 500、中證 1000、創業板和中小板這些指數的話那就是熊市。
答案很簡單，你無法用一句話說清楚股市去年到底是牛市還是熊市，因為結構行情的分化！你要用大量語言描述過去一年股市的真實行情！
而未來，房價也將出現這樣結構分化，並且比股市更加復雜。你很難再用幾句話就講清楚這一年中國的房地產是牛市還是熊市。未來一二線城市將與三四五六線城鎮繼續分化；即便一二線城市裡，城市與城市之間也會分化；同一個城市裡，片區將與片區分化；一個片區裡，街道將與街道分化；甚至一個街道上，不同小區之間，優質小區也將與老破舊價格出現分化。
這就是未來房地產的結構行情。大體上看，極個別一二線城市微漲，絕大部分地區未來一年房價將橫盤，不少地方會出現下跌。特別是未來租賃市場逐漸完善，更多新進城的市民更關註的是房租而不是房價！因為房產壁壘的形成，銀行住房信貸的收縮，很多人根本無力購置房產。
畢竟，近 15 億中國人，能在一二線城市購置房產的，每年不過一千萬戶當量而已。
2018 年，就是一個新時代的開端！危機，危險與機遇相隨！
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
