◎智谷趨勢（ID：zgtrend） | DJ
地點：廣州白雲機場A區。
時間：2017年10月29日
北京時間7:54 a.m.。
登機口旁的金屬凳子上坐滿瞭各式各樣去柬埔寨的人，中國人居多，但是歐美的遊客也不少。
稍微數一圈，就有十個左右操著外文、穿T恤的白人在聊天。而國人中又是一番景象，中國人較多的情況下，鮮少人在討論旅遊，而裝扮相對正式、甚至穿著高跟鞋出行的女性大有人在。
排隊時，一對中國的中年男女排在前面，男人差不多1米6幾，頂著個油頭，矮瞭身旁穿著高跟鞋女伴大概有一個頭。他將自己的黑色皮夾兜在腋下，拿著手機跟對面的人小聲講著生意。另一邊的女性則穿著白色蕾絲短裙，長發及腰，雙腿踩在紅色高跟鞋上別扭地尋找平衡。
我對這對人印象很深，因為他們這次不是"去"金邊，而是"回"金邊。他們就如萬千在2015年以後跑到金邊"掘金"，做小生意的小老板們一樣，散發著濃濃的壕氣。據說許多國人會選擇在金邊從事小買賣，比如開個餐館或者旅行社。
雖然是普通的周末，整架飛機座無虛席。這是個可以在中國國內付款購房的國傢，勾起瞭投資者的極大興趣。
我和同事都是第一回去金邊，連在知乎上搜索"柬埔寨"，出現最高頻次的另一個關鍵詞是吳哥窟。
或者因為國名中有"寨"這個字，所以會覺得亂、不安全，但事實卻並不是如此。
我們此前從未瞭解過這個在2016年被國傢領導人反復提及的名字的國傢。也從未想過，掘金小分隊第一次出發考察，會從這個此前從未耳聞的國傢開始。但當我們恍然大悟這裡正在成為資本新寵時，金邊已經用它獨有的魅力吸引瞭來自國內的大量熱錢。
地點：金邊國際機場
時間：柬埔寨時間11：50 a.m.
飛機正在降落，我就從窗口往外看，希望第一時間得到一個"俯視視角"的金邊。
一開始映入眼簾的是一片片稻田，和一小撮低矮的農舍。
之後進入更中心的金邊市區，矮房子的密度開始增加，
因為能見度的問題，照片裡看不清遠處的情況，但還是要認真看！隱約能看到兩條交匯的河,那分別是洞裡薩河與湄公河。在靠近洞裡薩河再往裡看，模糊中還能看到幾棟高樓，和正在建的大廈。
01
到達金邊，這是一個熱錢暗潮洶湧的城市
落地來到金邊的飛機場，這個飛機場坐落的位置從谷歌地圖上一看，真是城市的正中心↓↓↓
（圖中標紅圈的位置是機場）
但地理位置的中心不代表市中心，金邊的核心區是BKK區，皇宮、總統府、金邊最大也是唯一賭城金界酒店和獨立被都坐落在這個地方，這裡的租金自然是最高的瞭。而我們這次的目的地就是這裡。
（圖中標紅圈位置是核心區）
在國內查攻略會看到類似於柬埔寨邊檢需要給一兩美元小費的說法，所以在下飛機前，我就跟同事要瞭1美元隨身攜帶。
金邊機場與廣州白雲機場比起來就是小巫見大巫，從飛機下來後，走路不到2分鐘就到瞭邊檢口。周末的邊檢口分為兩個sections，一個是落地簽櫃臺，專門接待落地簽遊客（你就可以隻拿著護照過去簽證，不需要在國內辦理），另一個是邊檢櫃臺。
幹凈的機場和異域風情一掃我對柬埔寨"十分落後"的成見。一個雙手合十小菩薩的石雕裝飾著整個黃色色調的邊間大廳。邊檢櫃臺是木制的，一副東南亞風情。
因為我和同事都辦理瞭電子簽（隻需要你的護照首頁—就是有你照片和各類信息那一頁，以及一張白底證件照，網上申請，三天出簽），所以我們選擇的是邊檢櫃臺。周日的大廳人非常地少，幾乎是徑直走到海關面前。
海關沒有問任何問題，而且會中文。我先用英語跟他問好，遞給他護照後他突然蹦出一個詞，"右手"。中文。
"你的右手，放在掃描儀上。"他用食指往下指瞭指，示意我掃描儀的所在，而當我的眼光落在掃描儀上時，餘光掃到瞭在掃描儀上方，用中文寫的標語："這裡不用給小費"。
從對金邊機場的第一印象開始，我就感受到這個城市正經歷著經濟發展帶來的巨大紅利，擁有無數改變。在那個寫著要小費的帖子至今還不到一年的時間裡，邊檢已經基本免除瞭小費這個灰色收入。
俄羅斯聯邦大道上的金邊
邊檢一過就出瞭機場，小小的柬埔寨機場在外觀上就像一個中國二線城市的動車站，沒有到達層和出發層之分，機場入口隻有一層，而且外面就是停車場。出瞭機場，十月旱季的烈陽he悶熱潮濕的空氣撲面而來。
在機場用十元美金買瞭個手機卡，6.5GB可以用30天。這個叫SMART的牌子聽說是柬埔寨最好的，後來跟同事的國際流量包一對比，果然還是柬埔寨的品牌信號好。（聽說買瞭一個手機卡才能開當地的銀行賬戶，有這個需求的朋友不妨到柬埔寨買卡來用。）
將機場和市中心連接的一條主幹道是俄羅斯聯邦大道，從機場出發到王宮約11公裡。在谷歌地圖上看，它僅需半個多小時，但實際時間，卻要2個小時。
整個大道說大其實單向也就兩個車道那麼大。加上正在修高架、城市不禁摩，大車小車都擁擠在一起。
路上都沒有信號燈，交通規則是什麼？形同虛設。據說，這裡如果酒駕，萬分之一不幸被交警發現，交五塊錢賄賂下他就能當什麼也沒發生過。記分制什麼的，根本沒聽過。
（俄羅斯聯邦大道沿途風景）
圖中看到的這些街邊低矮建築，就是本地人住的（也隻有本地人能買）排屋（flat）。這些排屋一樓可以做店鋪，亦可拿來出租給門店，性價比極高，所以非常受當地人歡迎。比如第三張照片中那個綠色的（被樹擋住）招牌就是綠廠OPPO跟當地人租用的門店。
（雖然已是35度的高溫，但為瞭不被太陽曬傷，許多金邊人仍穿著長袖出行。在金邊這個熱帶城市，不是雨季就是旱季，而溫度幾乎恒定）
說這個國傢的人窮，但是你也能在一路上看到路虎、奔馳、寶馬這樣大牌轎車的4S店。（可惜我隻拍瞭馬自達的門店…）
聽朋友說，這樣的門店在他上一次出差的時候還沒看到。短短幾個月時間，這些汽車4S店就"組團"霸占在道路兩旁。
雖然我們都知道柬埔寨的人均GDP一年僅1270刀，但這裡的消費能力卻不差。這條俄羅斯聯邦大道上偶爾能見到如多樂之日、面包新語，以及味千拉面、肯德基這樣的店面。日本超市永旺也在這裡開瞭一傢大型超市，目前二期正在籌備，據說是已經開的第一期的三倍大。
一路下來，騎摩托車三輪電動車的人遠遠多於開車的人。他們見縫插針，遊走在車與車之間。與它們相比，汽車看起來就十分地笨拙，也因此，在隻維持最基礎交規的金邊的道路上行駛效率極為低下。
（金邊夜裡，某十字路口處）
基礎設施和交通制度方面的落後非常明顯，但同時一路的空地上無數在建的建築、通往市中心的高架以及嶄新的4S門店，這些都是熱錢進駐的征兆。
02
來到開發商的售樓處，見到瞭全國各地聞風而來的投資客們
進入市中心，金邊給我們的第一印象就是東南亞風格的"二三線城市"。因為皇宮周邊的高樓不能建高度超過皇宮的高度，金邊市內也嫌少有高樓。
（市政府）
（皇宮）
就算是跟市中心有一定距離的城外，你也能經常看到標有中文的牌匾和海報。金邊最大賭場金界酒店內，各個小細節也都滲透著中文，比如電梯裡的提示信息、酒店大堂臺上的禁止吸煙標志，都有中文。而且服務員也多數會講簡單的普通話。
我們入住的房間內連消防指示牌都是中文的：
從機場出來後我們就直奔開發商的樓盤，準備在他們的售樓大堂吃午飯。我們發現，因為地多人少，許多中國開發商的售樓處都設有酒吧和供人吃飯的餐桌。這大概是為瞭看房團的潛在客戶能邊吃飯邊聽他們介紹自己的樓盤。
招待這次考察團的售樓處十分地氣派，在大門前還有一個噴泉，而整個售樓處的周邊則是粉塵四散的施工現場，開發商的樓還在建。
進門處，這個售樓處的在售樓盤模型就映入眼簾，背景墻上掛著三幅人像照：現在的國王、以及他的爸爸和媽媽。
就在這裡，我認識瞭這些花費五千人民幣，來柬埔寨考察的看房團。
參加看房團的人看上去都有一定的經濟基礎。年紀也多為35歲以後。他們的目的也各有不同，一些是來看房看市場、一些是為自己的事業尋找商機，還有一些隻為瞭旅遊，順便看看房。
面對金邊方興未艾的房地產市場，許多人都覺得這是一處難得的金礦。詢問一圈就發現，投資金邊房地產的誘人之處大抵是以下幾個：
價格便宜，一平方2000美元左右能在金邊市中心淘到一套房，對比國內一線城市，絕對不可能。
沒有外匯管制。沒有外匯管制。沒有外匯管制。重要的原因說三遍。
柬埔寨的房產可以在國內付款，交易極為方便，也因此有洗錢的風險。
柬埔寨是全球唯二的以美元計價的國傢，強貨幣下不易因匯率波動而產生影響
商品是美元交易，如果買下瞭就等於擁有瞭美元資產
國傢領導人重視金邊，為推動"一帶一路"中國政府出錢闊綽，等於說柬埔寨的經濟發展是搭著中國這輛順風車，投資者對中國有信心就對柬埔寨有信心。
兩國關系修好。與越南、印尼和馬來西亞有反華情緒不同，柬埔寨跟中國的關系甚至鐵過中國與巴基斯坦，而投資的順利與否就與這一類雙邊關系息息相關。
人口紅利。70%的人年齡在34歲以下，平均年齡24歲，人口增長率全球第三等。
W女士看上去四十出頭。在她看來，柬埔寨是非常有投資潛力的地方。這次來，她希望通過瞭解當地租賃市場（保證需求）以及柬埔寨的經濟發展潛力來助推她的決定。
W女士曾經去過東南亞的其他國傢，她覺得東南亞人笑臉迎人的禮貌態度非常適合做服務業。而這次旅程，開發商也細心地將我們安排在高級酒店入住，享受很好的服務，同時到達當天的下午，又把我們一行人拉去瞭當地一傢高級按摩會所：聞著柬埔寨特有的、略微刺鼻的特殊香料的香氣，隨時保持微笑的按摩師用很輕的語氣跟你說英文。這個會所就像一個落後城市的另一面。
走出這個空間，你看到的是低矮的排樓、滿街道的突突車以及或隨地而坐吃著快餐或躺在突突車裡睡午覺的當地人；進入這個會所，則是非常親切禮貌的按摩師，高級的精油香氣和悠揚的佛教歌曲。
（會所外部）
（年輕人在突突車上）
（會所內的大堂）
（按摩師在為顧客洗腳）
對於W女士而言，服務業在金邊大有可為，她很篤定這是值得投資的城市。
L女士今年37歲，是一位孩子的母親。她身著黑色襯衫和黑褲子、精瘦，說話速度極快且富有邏輯。從事房地產推廣相關工作的她告訴我，在2014年時為瞭一個合作項目，她曾來過金邊考察，當時和現在給她的感覺很不同。
短短三年前，金邊的小鋪子還沒有那麼多中文，而且做開發的多是除瞭中國以外的海外投資公司，來自臺灣、香港、日本和韓國等。但目前，整個城市被中文的標識塞滿瞭，她覺得很震驚。不過，這一次她也同樣是抱著考察的心態而來，並不打算買房。
許多選擇柬埔寨房地產作為投資項目的投資個體都經歷過，或者錯過瞭中國的投資熱潮，所以此次才會希望抓住柬埔寨發展的潛力。C先生今年已經60多瞭，不遠千裡來金邊的他也打算來掘金，而他也是一個曾經錯過中國房地產暴漲紅利的人。他說這次不想再次與機會擦肩而過，回想起2012年左右在國內一個新一線的南方城市看房時，因為猶豫不決而錯過瞭機會時，仍能從他的表情中看到深深的遺憾。
曾經被稱作"東方小巴黎"的金邊的市中心，殘存著許多曾經的殖民地的氣息，這裡擁有許多連國內都很少看到的外國品牌，比如Domino’s披薩，Bonchon韓國雞翅店、日本人開的地道日本料理店等等。
這裡也是外國人聚集的地方。越市中心的金邊，它的路也就越窄。在完全沒有方向限制的情況下，車輛要跟摩托車占位，交通非常不便。
（當時用地圖定位時，被這樣的城區規劃驚呆瞭，道路十分密集）
主辦方說這是金邊的特色，老城區歷史悠久所以在殖民時期就在建這樣的井字形道路，而在這些路邊，能看到許多富有歐美風格的餐廳。
那個下午，我們不僅去做瞭按摩，還"參觀"瞭一傢當地的咖啡館，這傢咖啡館就身處老區中。
參觀咖啡館的目的是為瞭讓看房團感受"年輕人的氛圍"。他們想的一點沒錯，進入咖啡館後我看到瞭不少年輕人。
（佈朗咖啡門口）
（咖啡館旁是高聳的嘉華大廈）
在發展中國傢要找朝氣勃勃的年輕人該去哪？就去咖啡館吧！有很多人在那自習。但是，就在這個咖啡館後面，我也看到瞭一群穿著普通汗衫、光著腳丫的小孩在嬉戲。
（佈朗咖啡正門後，是一些金邊貧困居民的傢）
未粉刷的墻和建樓的公寓，和它背後用以接待柬埔寨和外國人的佈朗咖啡館格格不入。就如同這個國傢的貧富差距在全球墊底一樣，隱約存在著風險。
03
在柬埔寨當地人的婚禮上，我認識瞭一個柬埔寨年輕人
喝完咖啡按完摩、感受完金邊絕對的友好之後，主辦方邀請我們去參加當地一個中產傢庭的婚禮。我暗暗感嘆，能被邀請去當地人的婚禮，主辦方與當地人應該相處得非常融洽，也給這個項目的安全程度吃瞭一顆定心丸。
詢問下得知，當地也有禮金之說，如果要去吃飯就要包紅包給他們。不過，這難不倒財大氣粗的中國開發商。
進入會場，熟悉的感覺油然而生。因為柬埔寨的婚禮跟中國一樣，是"辦喜酒"，隻是婚禮習俗上稍有不同。
我和同事被安排到瞭其中一桌，大傢相互招呼著坐下，然後我就和坐我另一邊的柬埔寨小弟聊瞭起來。
這個95年出生的小弟名叫Roth（英文名），今年剛大學畢業。他平時喜歡用Facebook，跟朋友傳信息也多用的是iMessage。他手握著一個iPhone 4S，在我試圖跟他套近乎的時候，這位小哥正聚精會神地跟他的朋友傳信息。
小弟在柬埔寨算得上是中產，父親和母親在傢中的排屋做點小買賣。他媽媽是中國人，所以他有一半中國血統，但是不會說中文。剛畢業的Roth正在準備公務員的考試，而此前他曾經做過幾個月的老師。
他跟我說，剛畢業的柬埔寨大學生一個月工資大概在250-300美金，他喜歡住傢裡的排屋，不喜歡高樓。"公寓太貴瞭，但排屋很便宜。我覺得現在的年輕人更喜歡住在排屋裡，但未來會怎麼樣我也不知道。"
在他看來，金邊這幾年的變化太大，大到他甚至有點不認得這個生活瞭22年的城市。越來越多的施工隊湧入，街道上行駛的轎車也越來越多。對於他們而言，這並不是件好事。
他告訴我，柬埔寨當地人對中國都挺有好感，因為或多或少有一些中國基因。"我們有千絲萬縷的聯系，雖然我不會說中文，但我聽得懂。"
Roth給我看這幾天他正在看的電影，是一部由陳飛宇和歐陽娜娜主演的名叫《秘果》的電影。
（然而，我卻沒聽過這部電影…）
（Roth提供照片。左邊是他的柬埔寨朋友，今年大二，正就讀於中國的大學。）
Roth的Facebook主頁頭像還是他在2015年去上海時，在黃浦江對岸與東方明珠的合影。他說中國發展得非常快，而柬埔寨目前也正在超高速地發展著，雖然對目前的狀態不滿意，但往前看總是好的。
我進一步追問他，會不會選擇在未來買一套公寓來住。他搖搖頭，"我不喜歡高樓。"一開始，我以為這僅僅是Roth個人的看法，但是在之後兩天的走訪中，身邊遇到各色的柬埔寨人，我都問瞭同樣的問題，他們的反應十分相似，都更願意住flat，而且認為公寓太貴隻適合外國人。
晚會還沒結束，我們就先行離開的飯店，那之前加瞭Roth的微信，他笑著說，"為瞭聯系在中國的朋友我才用瞭微信，這裡面隻有一個好友。"
04
這是個平行的市場，但也有交叉的可能
小哥的回答印證瞭一個隱患：對於人均年GDP僅有1270多刀的柬埔寨（金邊的收入應該會高一點），到底誰能花700刀/月來租一套中國開發商的公寓？
很多開發商會說，這是給駐柬埔寨的外國人準備的房子，目標群體不是柬埔寨當地人。不過，除瞭中國的樓盤，這裡同樣有新加坡、日本、馬來西亞、韓國以及臺灣的開發樓盤，對於外國客戶，這些國傢的開發商更會投其所好。
在前文中我並未提及，這天的下午，我們其實還被主辦方安排去看瞭一個市中心的服務型公寓（serviced apartment）。行程滿滿是開發商的策略，但也能看到一些信息。
這個公寓是新加坡開發商開發的，我們去前臺詢問後發現它已經客滿。總共40層的樓，約100戶完全客滿，這是非常可觀的需求。接待員說要到明年3月份才會空置，而且還不一定能訂得到。在一副供不應求的表象下也看得出，真的要租給外國人，好的地段和投其所好的裝修非常重要。國內的公寓如果目標對準外國人，就需要相應程度的管理服務。
我還問瞭前臺小哥，這裡面有多少外國人，多少柬埔寨人。小哥的回答是，大部分是外國人，不過也有一些柬埔寨人住在這，那些高收入的貴賓。
放眼全球，流行的生活方式幾乎清一色地是從上至下流傳開來。目前柬埔寨高收入人群已經開始居住於公寓中，那麼可以想見的，在金邊人口聚集越來越多，地變得越來越少，未來的柬埔寨普通人也會選擇公寓。但這需要時間去養成柬埔寨年輕人住公寓的習慣。
另外，中國對柬埔寨房產的需求也是市場。
在柬埔寨，聰明的開發商們知道，不能用目前的狀況來介紹他們樓盤的價值，而是通過描繪"輝煌的未來"，比如告訴你這裡以後會建一個酒店、那裡以後會建皇傢學校的方式來告訴你，他的樓盤占據瞭一個多好的地段。
柬埔寨看房團會不會變成炒房團？不同的中國開發商項目各有什麼樣的特點？因為行程中有太多太多有趣的細節，而我也想系統地整理給你們看，所以這篇文章先寫在柬埔寨第一天的見聞。
我們在之後的文章裡將聊一聊接下來我們在金邊走訪的項目市場和當地租賃市場的一些觀察，再寫一些金融知識，也同時幫你在選購競購房屋時掃掃雷。
下次見~
*圖為掘金的運營總監於Brown咖啡館所攝
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