2 月 24 日，1 月份 70 城房價數據後，大傢最關註的一點是 "1 月份，初步測算，一線城市新建商品住宅銷售價格同比由上漲轉為下降 "。
有眼尖者立刻就發現，這是近 32 個月來真正的 " 下降 "，以往歷次，我們看到的 " 都是漲幅收窄 " 而非 " 房價下跌 "。
有人說，這就像到瞭一個拋物線的頂點，從漲幅收窄，到房價真正的下跌，拐點要來瞭。
看上去的確如此，但是這裡有一個前提，數據反映瞭真實的市場行情。很顯然，用新房的價格同比下降來判定拐點，太牽強瞭。
相對於新房，二手房則更為準確一些：
上圖顯示，1 月份二手房價格同比轉跌的城市隻有北京、天津、石傢莊、南京、合肥和鄭州這 6 個城市，在 70 城中，還有 64 個城市二手房價格在上漲。而從跌幅來看，隻有北京、南京和天津的跌幅超過 1%，最狠的也不過是北京的下跌 3.1%。很顯然，相比幾年前動輒百分之幾十的漲幅，這個回調是比較雞肋的。
11 個城市新房價格下跌，一線城市時隔 32 個月新房價格轉跌，的確反映瞭調控的成果，但如果要把它當作拐點的信號，恐怕就非常不妥瞭。
以調控效果最為明顯的北京為例，最新的房價相對於 3017 年 3 月份的高點，有 10-15 個點的跌幅，相對於 2017 年 1 月份有 3 個多點的跌幅。但從市場反饋來看，成交量在 2017 年 4 月份開始大滑坡後，下半年一直在築底，從二手房網簽數據來看，2017 年 7 月份是低點，此後逐月回升，到目前月均二手房成交量已經穩定在 1 萬套以上。
歷史數據顯示，月均 1 萬套的成交量是北京二手房市場重要的分水嶺，低於 1 萬套，市場明顯偏冷，而超過 1 萬套，說明市場正在逐漸回暖。目前北京二手房市場已經連續多個月成交量破萬，可以斷定，北京二手房市場已經渡過瞭最困難的時期。而這在二手房成交量占比超過 8 成的北京來說，信號意義明顯。
成交量回暖，必定伴隨著市場信心的回暖，掛牌價的上漲也是可能的，但北京的二手房有掛牌指導價，所以也不必擔心價格反彈。隻不過從房貸利率上升到認房又認貸，購房門檻上升是一定的。
2018 年，樓市調控的重心將轉移至三四線城市，這一點必須要關註。
當前三四線樓市已經整體分為兩類，第一類是背靠一二線城市的三四線城市，第二類是遠離一二線城市的三四線城市。我們所說的調控深入三四線城市，正是已經沒有去庫存壓力的第一類城市，而第二類城市還會繼續去庫存。
先把房子賣出去，再通過調控來影響流動性，最後通過流動性來消滅拐點，這是 2017 年眾多城市樓市調控的主要邏輯。從一線、到二線，再到三四線，調控逐步下沉的過程，就是消滅拐點的過程。
從調控的角度來說，2018 的基調並不會變，但依然有很多潛在的問題需要註意，比如下面這些：
1、 不少二線城市借道 " 人才 " 給樓市松綁。
2017 年到現在，武漢、西安、成都等城市，以學歷落戶的年輕人數量明顯增多，落戶意味著大概率會買房，這都是需求。
2、 " 房住不炒 " 能否真正影響預期？
" 房住不炒 " 和 " 租購並舉 " 是樓市的方向，" 租購並舉 " 是為瞭實現 " 房住不炒 "，但從目前的趨勢來看，" 租購並舉 " 所采取的措施，還並不算接地氣。比如開發商的長租公寓明顯篇高端化；租房需求強烈的城市，租金上漲動力強勁；租購同權無法做到機會均等。
3、 加息風險。
證券日報的消息，北京個人首套房貸利率最高上浮達 30%，而據中國證券報的最新消息，中央央行有可能有在 3 月份跟隨美聯儲加息。
一個是市場利率，一個是基準利率，統統上調，這是個很重要的信號。商業銀行上調房貸利率更多是從自身經營角度考慮，但央行上調基準利率就不一樣瞭，它表明央行已不得不動用最後的工具瞭。基準利率的上調，影響是全方位的，不僅是新進場的購房者，存量房貸成本都將上漲。
從購房者的角度來說，2018 年買房要註意以下幾點：
1、 不打算回去住，就別回鄉買房，現在的價格已經不便宜瞭，珍惜手中那幾十萬的積蓄。
2、 買不起一線城市的年輕人，如果省會可以買得起，現在倒是可以入手，這些城市即使回去發展，也不差的，不回去發展也沒關系，這些城市是除一線城市之外，為數不多的有發展潛力的城市。具體可以參考國傢中心城市名單，這些既是重點扶持的城市，又是所在城市群的核心城市。
3、 具體到某個城市內部，如何選擇地段，我建議參考兩個指標，分別是交通發展潛力和租金上漲潛力。
交通發展潛力重點指的是新區，老城區價格都比較高，並不劃算。這個指標一個決定瞭房屋增值潛力，它關系到房子賣出去能賺多少錢。
租金上漲潛力決定瞭長期持有的回報率，這個指標越來越重要，因為該指標與人口遷入量直接掛鉤，人口的遷入意味著繁榮，意味著能穩定產出現金流，越值得長期持有，資產的流動性也就越好。
4、不建議買的兩類房子，一類是異地買房，這類房子說白瞭就是市場不熟悉，在市場調整期風險更大。二類是被熱炒的旅遊地產，以海南為代表。有很多朋友可能會想，自己不住的時候出租出去，春節還可以自住。那麼我想問一句，好不容易買的度假房，是高標準裝修還是簡裝修呢？高標準裝修舍得租出去麼？簡裝修租出去，春節去海南恐怕也不能隨便把房客趕出去吧？
實際上，海南度假房價格已經偏高，據融 360 說房君當地朋友反饋稱，當地已經有點有價無市瞭，說明流動性也並不好。
