據《新京報》報道，目前北京地區首套房貸利率多為在基準利率基礎上上浮 5% 到 10%。為此，不少網友有這樣的疑問，央行並沒有加息，部分銀行為啥上調房貸利率？房貸利率的調整受哪些因素的影響？假如央行加息瞭，貸款購房者的月供將如何變化？提前還貸合算嗎？
有過買房經驗的人都知道，在面簽時，銀行的信貸員會讓貸款購房者簽訂房屋貸款合同。貸款合同上有 " 還款方式 "、" 貸款利率 "、" 罰息 "、" 提前還款 " 等相關條款。自己的貸款利率受哪些因素的影響，房屋貸款合同上說的很清楚。
固定利率 vs 浮動利率
先看貸款合同上約定的是固定利率還是浮動利率。固定利率是指在貸款期內利率不調整。需要註意的是，如果貸款利率采用固定利率，一般情況下各方會簽訂《固定利率補充協議》。
浮動利率是指貸款利率會隨著國傢政策、央行的基準利率、借貸人資信狀況及借款擔保變化等情況的調整而調整。
一般情況下，銀行會選擇浮動利率，即銀行的貸款利率會根據每年央行基準利率的調整而調整。
假如央行加息 月供的變化要看貸款合同
如果遇到央行調整基準利率，放貸銀行對貸款利率的處理方式一般分為兩種（但不限於這 2 種方式）：一是貸款期限在一年（含）以下的，執行合同利率，不分段計息；二是貸款期限在一年以上的，自每次基準利率調整之日的次年 1 月 1 日開始，按該次調整後的基準利率執行。
舉個例子，小 A 於 2017 年商業貸款買房。2017 五年以上商貸基準利率是 4.9%，但這並不意味著小 A 以後每年貸款利率都是 4.9%。2018 年小 A 要支付的商貸利率要看 2017 年底央行基準利率的調整。假如 2017 年底，央行調整貸款基準利率，2018 年小 A 的月供也會隨之調整。
所以貸款購房者在簽訂貸款合同時，一定要仔細看 " 貸款利率 " 這條款。
貸款利率調整後，利率折扣優惠會被取消嗎？
在貸款利率方面，除商業貸款基準利率之外，一些銀行會推出 83、85、90、95 等利率折扣優惠。不同的銀行利率折扣優惠不同。問題來瞭，如果放貸銀行的貸款利率調整，這些折扣優惠會被取消嗎？這要根據貸款買房者的貸款合同來定。
舉個例子，小 A 商業貸款買房時，貸款利率有 85 折優惠，那麼小 A 當年的商貸利率就是 4.9%X85%=4.165%。根據小 A 和放貸銀行簽訂的貸款合同規定，" 貸款人可以每年重新評估給與借款人的利率優惠，根據國傢政策、借款人資信狀況及借款擔保變化等情況，自行決定全部或部分取消給與借款人的利率優惠，並及時通知借款人 "。
也就是說，大部分銀行保留瞭自己調整優惠折扣的權限，沒在房貸合同上明確約定利率優惠期限。所有在貸款購房者簽訂房貸合同時一定要向銀行咨詢清楚。
假如貸款利率上調 提前還款合算嗎？
看到這裡，有網友提問，如果真遇到銀行加息，貸款利率上調，自己能提前還款嗎？為此，小 M 咨詢的某銀行信貸員表示，要不要提前還款，需要考慮兩個因素，是一還款方式是 " 等額本金 " 還是 " 等額本息 "？二是看自己簽訂的貸款合同中關於提前還款的約定，有沒有違約金。
在還款方式方面，等額本息前期還的房貸主要是利息部分；等額本金前期還的房貸主要是本金部分。等額本金還款時，還款期超過 1/3 時，利息已經還瞭將近一半，後期更多的是本金，利息高低對月供影響不大，沒必要提前還款。等額本息還款時，還款期超過 1/2 時，以後的月供中的更多是本金，能節省的利息有限，提前還款意義不大。
再看違約金。不少銀行在跟購房者簽貸款合同時都約定瞭提前還款的違約金。例如一些銀行規定，提前還款需要支付固定金額的違約金，而一些銀行則規定，貸款在還款期未到之前先行償還貸款，要收 1%-3% 的違約金。所以在提前還款時，一定要看看貸款合同，弄清關於提前還款違約金的規定，以免增加提前還款成本。
