（此文首發於 2017 年 10 月 25 日）
昨天一早，小巴打開電腦看新聞，立馬就懵瞭。
諾，很多網站的頭條是這樣的� �
➀一線城市房價環比繼續回落，住建部：調控力度不松勁；
➁全民炒房時代終結，新住房時代正到來；
➂ 2018 年將是房地產最困難的一年 ……
然而，昨日股票市場的走勢卻是這樣的� �
地產股 A+H 大漲。A 股地產板塊全天領漲市場，大港股份、中房地產漲停，萬科 A 上漲 4.13%。內房股上漲，碧桂園漲 6.7%，融創中國漲 3.97%，萬科企業漲 3.78%。
房價漲幅跌瞭，調控嚴瞭，炒房沒錢賺瞭，為何房企股票依舊蹭蹭蹭往上漲？反正小巴的智商已經不夠用瞭。房企股票大漲，也就是說房企發展勢頭不錯，那麼我們最關心的房價呢 ?
關於房地產的話題，也在昨天結束的大會上被重點點名：
大會報告再次強調 " 堅持房子是用來住的、不是用來炒的 " 定位。
住建部部長王蒙徽則表示，未來房地產政策的重點是以滿足新市民需求為主要出發點，以建立租購並舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主滿足基本保障，推進房地產長效機制的建立。
大會的語言太官方，小巴隻悟到瞭調控肯定不會放松這一層。於是，緊急連線瞭三位大頭，來重點分析：房企股票為何能大漲？大會後房地產走勢如何？房產投資時代真的終結瞭嗎？
馬光遠
獨立經濟學傢
明年下半年將是本輪房地產周期最困難時刻
特別要提醒的是，黨的全國性代表大會提及房地產政策，隻有兩次，第一次在十七大，但隻是提到瞭廉租房制度。第二次就是在這次大會，其表述在我看來意味著中國房地產政策的巨變，因為報告涉及的房地產政策不僅僅是保障房，而是住房的總體定位以及未來的長效機制問題。
同時，提及房地產政策的部分不是出現在社會經濟領域，而是出現在 " 提高保障和改善民生水平，加強和創新社會治理 " 這一部分的 " 加強社會保障體系建設 " 這一小部分。
什麼意思？意思很大，最大的意思是房地產政策已經由過去的經濟政策轉變成民生政策，住房的民生屬性已經占據最重要的位置，這是中國房地產政策真正迎來瞭歷史性的制度糾偏和嬗變。
同時，住建部部長王蒙徽的講話透露出最大的信號是：中國住房投資作為最好投資的歷史已經結束。高層勢必在房地產調控政策與長效機制之間慎重研究銜接問題，避免給市場再次釋放錯誤的信號，導致市場再次反彈，這應該是明確無誤的。
以上兩大信號，影響巨大：
▷短期而言，房地產政策在今年年底到明年年中出現明顯松動的可能性不大。從今年市場來看，變天已是定局。
根據過往，在下行的情況下，地方一般都會悄然放松調控，但今天市場的特殊在於，由於四五六線城市的發力，雖然房地產特別是住宅銷售的數據在九月份出現負增長，但房地產投資的數據基本沒有受到太大的影響，8.1% 的增速仍然在合理區間內。
這事實上也意味著，在明年年中之前，市場很可能出現全面的下行態勢，但政策的轉向會滯後到明年下半年。也意味著明年下半年，將是本輪房地產周期最困難的時刻。
▷從中期和長期看，中國房地產和房價的態勢，一方面取決於宏觀經濟周期下，包括貨幣政策等的取向；另一方面，也取決於中國城鎮化的方向和人口發展的態勢。
從中國經濟大周期和貨幣政策而言，貨幣的不超發，宏觀經濟大周期的轉折，以及經濟從高增長階段到高質量階段的幾大轉換，都意味著，投資房地產高收益低風險時代，正在慢慢終結，買房不需要智商的時代基本退出歷史舞臺。
餘豐慧
經濟學傢
經濟金融評論傢
大會報告給房企上市公司帶來利好
互聯網巨頭進入房地產帶來巨變
昨日，地產股 A+H 大漲，以及近期房地產板塊走勢不錯，有以下幾個原因：
➀根本性原因：需求拉動。中國人口基數大、城鎮化步伐還在繼續，剛性需求很大。包括武漢、長沙、合肥、鄭州等省會城市，現實情況是開盤立即售罄。
➁大會報告給房企上市公司也帶來瞭利好。大會明確提出要建立租購並舉的長效機制，逼迫房地產行業轉向新機制。
➂房企的業績支撐瞭股市上漲。滬深兩市共計 54 傢上市房企披露的 2017 年三季度業績預告顯示，凈利潤實現同比增長的企業占接近七成。
從剛結束的大會對房地產的定論看，我預測之後的樓市，特別是一線城市、二線熱點城市的房價基本會穩定下來，不太可能出現較大幅度的上漲，但也別指望這些城市的房價出現大幅下跌。
其實，在大會召開之際，房地產市場的租房市場已經發生瞭一些大事，互聯網巨頭們紛紛進入房地產。
阿裡巴巴殺入房屋租賃市場，本月阿裡巴巴旗下支付寶宣佈租房平臺上線；昨日，北京住建委公告顯示，京東將成為北京住房租賃市場的支持平臺。
互聯網巨頭進入住房租賃市場，我更希望他們能借鑒共享經濟模式，利用大數據、雲計算等技術，深層次挖掘城市中現有的閑置住房，然後將它們投入到租賃市場。
若采用這種模式，對整個房地產市場的影響非常大，特別是對目前的傳統租賃體制會帶來根本性的變革。租房市場的比例將大幅度上升，一線城市的剛性購房需求將下降，房價走低也指日可待。
齊俊傑
投資人、財經專欄作傢
大會對房地產定性瞭
時間已經成瞭炒房最大的敵人
地產股最近一直很強，現在正是周期的頂點，是業績最好的時候，今年年報也會是最靚麗的一次，至於銷售下滑，要到明年中報才會顯現。所以突然上漲並不奇怪，而且昨天漲得最好的是租房板塊。
這次大會對房地產定性瞭——房子是用來住的不是用來炒的。未來將不斷強化房子的居住屬性，打擊各種炒作，而打擊炒作的辦法是：
▷繼續降低杠桿，從金融端限制；
▷繼續限制交易，未來成交量將繼續下降；
▷一二線樓市已開始冰封，三線也即將風停。
未來房地產肯定是商品的歸商品，保障的歸保障，單開一個服務器，通過各種保障房把剛需接走。共有產權房、公租房這種新加坡模式，將把房地產劃入民生工程。
民生保障瞭，商品房就會失去騰挪的空間，之前九成的需求基本都是換房需求，老破小賣不掉，改善的也就買不瞭，所以整個商品房市場將陷入流動性陷阱，有價無市將一直持續。
但由於影響預期的加息和房產稅兩個因素還未出現，所以樓市轉向也不會發生。沒有賣出的力量，是不會發生大跌的，更多是維持價穩量跌的局面，很顯然時間已經成瞭炒房最大的敵人。
