10 月樓市 AB 面： 三四線熄火整體成交乏力 房企拿地仍樂觀
本報記者 張曉玲 實習生 丁傑英 深圳報道
巨頭湧動下的 房屋交易群像
10 月，房地產市場在黃金周落入 " 冰點 "，前期成交火熱的三四線城市也 " 熄瞭火 "，全月成交或繼續回落。嚴厲調控政策下，一些房企已經開始年底促銷出貨沖業績瞭，部分區域市場出現瞭降價。不過，房企拿地投資熱情全年未減，一些房企的拿地金額創下歷史新高。
嚴查消費貸、限售升級擴圍、限購限價不放松 …… 今年的 9、10 月份，樓市遭遇瞭更為嚴厲的調控堵截，傳統的 " 金九銀十 " 不再。
10 月，房地產市場在黃金周落入 " 冰點 "，隨後的二三周增長乏力，且前期成交火熱的三四線城市也 " 熄瞭火 "，全月成交或繼續回落。在嚴厲的調控政策下，一些房企已經開始年底促銷出貨沖業績瞭，部分區域市場出現瞭降價。
不過，整體而言，今年房企的日子還是過得不錯，尤其是大型房企，萬科前三季度的銷售已經超過去年全年。銷售飄紅之下，房企的拿地和投資熱情全年未減，一些房企的拿地金額創下瞭歷史新高。
廣州一傢大型開發商人士指出，對於房企來說，今年大部分過得都不錯。如果調控持續不變，考驗將在明後年。
整體成交乏力
10 月 26 日，萬科在新出爐的三季報中指出，下半年以來，全國商品住房銷售進一步放緩。第三季度全國商品住宅銷售面積同比下降 1.7%，為 2015 年第二季度以來首次同比下跌，商品住宅銷售金額同比僅增長 1.3%。與此同時，部分省市繼續加大調控力度，推出包括限售在內的各項政策以穩定市場，熱點城市的新房供應與成交面積持續回落。
10 月截至 27 日的樓市成交數據印證瞭萬科的判斷。10 月首周，樓市傳統 " 銀十 " 成交大跌。根據中國指數研究院數據，一線城市創歷史新低，同環比跌幅均超八成，二線城市同環比降幅則均超六成。三四線城市成交量亦全線回落，同比跌幅近七成。
黃金周樓市成交低迷有因可循。據中原地產發佈的數據，2017 年以來，有關房地產的政策已經發佈接近 180 次，光是 9 月份，含央行等部門在內多達 45 個城市發佈有關政策 52 次。
節後的第二周，各線城市成交量出現小幅環比回升。據克而瑞統計，第二周一線城市全線上漲，廣州成交面積超 20 萬平方米，上海環比漲幅最大；二線城市成交量環比均有所上揚，三四線城市成交量也漲多跌少。
進入第三周，樓市成交趨於平穩運行，各線城市成交環比均小幅波動，但同時，各線城市樓市情況出現分化。中國指數研究院數據顯示，一線城市中，除北京成交量環比上漲 30.12% 外，其餘城市均有回落，廣州降幅達 38.69%。二線城市成交量環比漲多跌少，同比仍下降 6.5%。
一線以深圳樓市為例，Q 房網數據顯示，經歷瞭黃金周的低谷，新房住宅量跌價漲，10 月前三周，新房累計備案 2032 套，上個月則為 2728 套。而二手住宅過戶量雖然恢復至年內中高位水平，但由於月初數據缺失一周，月度數據難逃回落。
從克而瑞監控的 11 個二線城市看，截至 10 月 25 日，10 月累計成交 4.7410 萬套商品房和商品住宅，9 月同期成交量為 5.2933 萬套，預計 10 月也將是環比回落。
值得關註的是，有別於一二線城市，前三個季度成交火熱的三四線城市開始呈現出後勁不足的狀態，第三周環比跌多漲少，安慶、江門、三明等市跌幅均超 60%。
綜合上述機構的數據，雖然 10 月第四周數據仍未出爐，但從前三周的表現來看，一二線和三四線成交全部回落，是大概率事件。
中金公司分析師張宇認為，一二線城市銷售面積增速將於今年年末至明年年初反超三四線城市，並在明年持續優於三四線銷售表現。
價格方面，張宇指出，9 月 70 個大中城市中一線城市房價繼 8 月首次出現環比下滑後再度下滑 0.1%，同比漲幅收窄 3.2 個百分點至 1.6%；二三線城市同比分別上漲 5.5% 和 7.2%，相比 8 月分別為 8.4% 和 8.2% 的漲幅也下滑瞭。
在此基礎上，10 月份的房價數據環比也不大可能上漲。中金公司監控數據顯示，10 月前三周，樣本城市累計銷售面積同比下滑 36%，銷售均價同比上漲 15%（9 月分別為 -23% 和 +16%），顯示出 10 月的成交下滑，而價格平穩。
據 21 世紀經濟報道記者調查，近期佛山、東莞甚至深圳、廣州已經出現平價、低價出貨現象，一些在售樓盤以低於前期售價的價格進行階段促銷。" 很多上市公司到年底要沖業績，尤其是合營公司，若一方有並表要求，就更會加快推盤、清貨。" 深圳一位大型開發商人士說。
大型房企謹慎樂觀
一面是市場成交的疲軟，另一面是房企的銷售和投資仍在高位。
今年截至目前，大部分房企的銷售情況表現良好。中國指數研究院數據顯示，2017 年 1-9 月，碧桂園以 4281.7 億元的銷售額位居房企之首。萬科以 3961 億元緊隨其後，二者均已超過 2016 年全年水平；保利、融創分列第三第四，也都超過瞭 2000 億。
在市場下滑的 7-9 月，萬科仍實現銷售面積 795.5 萬平方米，銷售金額 1189.2 億元，同比分別增長 36.5% 和 63.3%。
萬科董事會秘書朱旭表示，" 行業調控的加碼以及市場環境的變化都加速瞭行業的分化，在這種背景下，品牌房企的優勢進一步體現。"
不僅是萬科。從 9 月份數據來看，中指院監測的 30 傢房企中，26 傢銷售業績實現同比穩步增長，其中碧桂園以 475 億元的銷售額位居榜首，融創以 218% 的增長率達到 430.4 億元銷售額，增長速度遠超其他房企。
在手中有瞭足夠現金流之後，大型房企今年的投資力度也在加大，力圖在逆市中反周期操作。國傢統計局數據顯示，1-9 月，房地產開發企業土地購置面積 16733 萬平方米，同比增長 12.2%，增速比 1-8 月份提高 2.1 個百分點；土地成交價款 8149 億元，增長 46.3%，增速提高 3.6 個百分點。
截至 10 月 26 日，全國已經有 6 個城市土地出讓金達到千億。北京為 2030 億，杭州、南京、重慶、上海、蘇州超過 1000 億。超過 500 億的城市達 16 個，均創造瞭同期歷史最多。
中原地產研究中心統計顯示，截至 2017 年 9 月，拿地積極的 50 傢大型房企合計拿地金額達 17711.8 億元，與 2016 年同期 50 傢大型房企拿地金額 11937 億元對比，漲幅達到 48%。
以萬科為例，1-9 月，萬科累計新增 143 個項目，按萬科權益計算的建築面積約 2099.5 萬平方米，截至 9 月底，萬科規劃中項目的權益建築面積約 3907.3 萬平方米。
中原地產首席分析師張大偉表示，上述 50 傢房企已有 26 傢房企拿地金額超過 200 億元，2017 年前 9 月拿地超過 100 億元的企業有 49 傢。2016 年同期，超過 100 億元的隻有 37 傢。
這種趨勢到瞭 10 月依然未變。中國指數研究院數據顯示，10 月 16-22 日，其重點監測房企共拿地 47 宗，出讓金額共 303.81 億元，其中萬科拿地五宗，拿地金額 68.3 億元，碧桂園單獨拿地 5 宗，拿地金額 12.15 億元，此外還聯合中南建設以 14.27 億競得南通 1 宗宅地。
