轉自：子木聊房（ID：zimuliaofang）；作者：子木老濕
這段時間，粉絲咨詢最多的問題就是，" 馬上要年底瞭，年底能買房嗎？明年 2018 的房價會跌嗎 ?2018 市場會是什麼行情？" 等等。
其實，在這個圈子裡，對於房價，大傢一直有一個共識，那就是 " 短期看政策，中期看土地，長期看人口 "。
無論是土地還是人口，還是貨幣等等，歸根結底就是供需問題，看供過於求還是供不應求。在中國，大力發展的前提就是完善解決供需問題。
那好，雖然近期市場上的空軍占主體，但是老濕還是想從這個共識來說一下，為什麼我堅持 2018 年房價會繼續上漲。
同時，註意幾點：
本文所說的上漲指的是一二線城市的房價，三四線城市房價一直不納入 " 漲跌 " 的議論范圍
本文說的是到 2018 年，過瞭 2018 年誰都說不準，畢竟我們是政策市，不確定未來會不會有新的政策
本文主要的三個論點：
1、我國社會化進程已經進入 " 下半場 "，人口流向是從小城市流向中心城市。
2、一二線城市已經或將要進入限制性發展新周期，土地供應逐年減少。
3、重壓調控下，房價依舊保持小幅上漲。
01
社會化進程已入 " 下半場 "
人口從小城市流向中心城市
目前不得不承認的是，我國確實已經步入 " 人口老齡化 " 的階段，" 人口紅利 " 的優勢在逐漸減少，未來將不會有太多年輕人從農村湧入城市；
然而，事實上，人口老齡化對房產市場的影響不會像想象的那麼大。因為雖然人口老齡化的事實不可否認，但事實上，人口基數足夠大，而且二胎政策已經放開。
最重要的是，我國的城市化已經進入下半場，遠不是原來 " 農村包圍城市 "，而是從 " 農村向城市湧入 " 變成 " 由周邊三四五六線城市湧向中心城市 "。
目前北上廣深無疑是中國 " 虹吸效應 " 最強的幾個城市。這些城市不僅僅擁有著其他城市不可比擬的資源，同時也迸發著更多的機會，更加新鮮的文化和思想，始終吸引著全國各地的目光。
以北上廣為首的 70 個大中城市來說，目前的房產庫存，其實還遠遠不夠。
下圖是 2010-2016 年 31 城小學生人口變化的情況。之所以采用小學生人數反映人口變化，是因為統計局公佈的常住人口與各地政府政績掛鉤，真實性有待商榷。
圖中可以清晰看到，廈門、深圳、蘇州、合肥、鄭州、北京、長沙、南京、天津、武漢、杭州、石傢莊過去 6 年人口增幅均不錯，未來憑借著其本身的優勢，也應該不錯。
除瞭北京、上海之外，其他城市都在爭奪人口，深圳、廣州、天津、武漢、杭州、長沙、鄭州、成都、濟南、合肥、石傢莊、沈陽等城市均加入瞭人才爭奪戰，再加上廈門、青島、蘇州等競爭力超強的城市，這些城市有著較好的人口增長預期，未來的購房需求量繼續膨脹。
02
一二線城市進入新周期
土地供應逐年減少
關於土地供應，大傢不得不承認的是，目前一二線城市的土地供應趨勢確實在逐漸減少。
上圖是 2017 年 1-9 月份不同城市土地市場的成交情況。可以看出：
一線城市總體來看土地供應同比確實在增加，且樓面價有所下降。
而二線城市土地供應量持續走低，然而樓面價卻上升瞭 22%，即地價上漲超過四分之一。
對於一線城市，北上廣深作為政策調控的重點，土地供應量有所回升。
尤其是北京第一季度的土地供應就已經達到去年全年的供應，但是這種供應，盤旋在北京的房企仍然不領情，主要也是因為去年的供地量實在太低，不足 120 萬平方米。
所以今年的多倍土地供應仍然起不到太多作用，即使今年是去年土地供應的 10 倍，總體來看也不足 1200 萬平。
上海和廣州今年的土地供應量也有所回升，住宅用地增幅在 18% 左右。但是作為有眾多剛需存在的超級大城市，這個土地供應量基本也是杯水車薪，更何況，這部分土地裡還有那麼多的租賃用地，共有產權，商服用地等。
同時深圳，土地供應量著實是百分百的減少，今年前三季度住宅土地成交量為 0。
這種尷尬狀況，主要是因為深圳面積小人口多，幾乎無地可供。近年來，深圳新建住宅大多都是通過城市更新、舊城改造獲取的土地，所以深圳的土地供應不要有奢望。
而從長期看，根據同時根據北上廣城市的總體規劃，能夠看出，從長期來看，這四個一線城市土地供應的走向確實是要逐年減少。
根據《北京城市總體規劃（2016-2035）》，到 2020 年，北京的城鄉建設用地規模減少到 2860 平方公裡左右，2035 年減少到 2760 平方公裡左右。所以雖然北京今年前三季度的土地供應遠超去年，但是也是因為去年北京的土地供應實在太少，對比更強烈而已。
根據《上海城市總體規劃（2016-2040）》，到 2020 年，上海規劃建設用地總規模為 3200 平方公裡，未來將不再新增。對於現狀低效建設用地實施減量化，預計到 " 十三五 " 末，上海將累計完成減量 50 平方公裡，截至今年 8 月底，累計已完成項目立項 47.9 平方公裡，項目驗收 19.6 平方公裡。減量化復墾的土地將優先用於生態建設。
根據《廣州城市總體規劃（2011-2020）》，到 2020 年，廣州市域常住人口控制在 1800 萬人以內，市域建設用地控制在 1772 平方公裡以內 , 其中城鎮建設用地控制在 1559 平方公裡以內。此外，要貫徹落實城鄉規劃法關於先規劃後建設的原則，禁止在《總體規劃》確定的建設用地范圍之外設立各類開發區和城市新區。
同時根據中國指數研究院的數據，二線城市土地供應已經明顯地表現瞭走低趨勢和事實。
雖然目前成都、武漢、合肥等城市還在繼續擴張，它們都希望成為真正的國傢中心城市，希望吸引更多的人口、擴展城市邊界。但除瞭鄭州，其它城市的土地供應也都是減少的趨勢，而且它們似乎都已經不想或不能再供應更多的土地瞭。
不僅僅是經濟活力高的城市土地供應量走低，如蘇州、寧波、天津、石傢莊、濟南等，經濟本來就衰落的東北和西北地區，沈陽、長春和蘭州，它們的土地供應量同比均比去年同期要低。
同時，因為房價最主要的組成部分就是地價，地價上漲四分之一，房價不可能不漲。今年二線城市土地成本上升四分之一多，即使開發商放棄利潤，隻是單純為瞭公司的運作，品牌的擴張，但是地價高居不下，房價肯定不能低啊。
開發商的底線無非是不賺錢，但是不能賠錢。
所以，從中期看來，一二線城市的土地供應會持續走低，一方面是城市總體規劃的佈局，另一方面也是限於 18 億畝耕地紅線，這是一個具有法律效力的約束性指標，18 億畝耕地根本上是不可突破的底線，所以加大土地供應困難重重。
03
重壓調控下
房價仍然保持小幅上漲
自去年 930 新政以來，樓市也經歷瞭一年多的 " 限購 + 限價 + 限貸 + 限售 " 的高壓調控，這一系列的調控政策確實取得瞭效果，根據 2017 年 9 月份 70 個大中城市住宅銷售價格變動情況的數據顯示：
一、熱點城市新建商品住宅價格環比繼續全部下降或持平，同比漲幅全部回落。
70 個大中城市中 15 個熱點城市房地產市場繼續保持穩定。從環比看，新建商品住宅價格全部下降或持平；從同比看，漲幅均繼續回落，回落幅度在 1.8 至 8.8 個百分點之間。
二、70 個大中城市中一線城市房價環比繼續下降，二三線城市漲幅繼續回落或與上月相同。
一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比均下降 0.2%。二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲 0.2%，漲幅與上月基本相同；
三、70 個大中城市中一二三線城市房價同比漲幅繼續回落。
不過比較有意思的是，這輪調控 " 限購 + 限貸 + 限價 + 限售 "，房價仍然沒有下降，相反大多數城市的房價仍然在上漲。除瞭北京等一線城市有 0.1 個百分點左右的下降外，其他城市房價均在上漲。
這種力度的調控房價仍在上漲，那麼如果後期調控政策力度僅停留在這個程度、不繼續加碼呢，房價是否就仍然會維持這種小幅上漲的態勢，小幅上漲也是漲。
本文不是在宣傳中國房價神話，房價不是不能降低，事實上，在我國樓市發展史上，確實有幾次樓市崩盤，包括溫州、海南，當然最具代表性的還是海南的 " 天涯海角 "。
那是我國樓市歷史的第一次調控。
1993 年 6 月，面對樓市過熱，中央出臺宏觀調控政策，限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目，招招對準房地產市場。
與此同時，國務院還宣佈終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。
釜底抽薪，一夜寒冬。海南房地產市場應聲而落，海南經濟亦進入斷崖式下跌。大量房地產企業倒閉，無數人血本無歸。這些企業在海南留下瞭 600 多棟爛尾樓、18834 公頃閑置土地和 800 億元積壓資金。很多土地最後變成瞭玉米地，而爛尾樓變成瞭養豬場。
但是現在的中國跟 90 年代有著巨大的不同，房地產和中國的國民經濟基本上互為綁架，如果政府故意再讓樓市崩盤，無異於釜底抽薪，同歸於盡。
即使現在供給側改革，要發展實業，鼓勵創新，但是這些短期內是不會有太顯著的變化的，支撐 GDP 穩定健康增長最主要的部分還是房地產以及與房地產相關的各行各業。
同時可能會有人提到央行行長周小川在 G20 財長和央行行長會議上的表示，中國將繼續實行積極的財政政策和穩健的貨幣政策，去杠桿、警惕並防控影子銀行、房地產市場泡沫等風險。（這個我在之前的文章裡寫過）
但是經濟去杠桿、金融去杠桿，不一定就是降負債，房企目前的負債率確實已經超過平均負債率，但是如果真的用降負債的辦法來降杠桿，經濟很可能出現瀑佈式下跌。
即使後續租售同權等政策落實，那其實從政策制定到落實，中間還是有過渡期和緩沖期的，也就是說，2018 年仍然是房產的緩沖期和過渡期，這段時間房價仍然會保持穩定小幅上漲。
04
全 文 總 結
從長期來看：由於我國人口基數大，以及目前我國的城市化進程已經進入 " 下半場 "，人口流向是從小城市流向中心城市，一二線城市的住房需求還有膨脹空間；
從中期來看：我國的土地供應肯定是逐步縮減的，尤其是一二線城市，受限與各城市總體規劃，以及城市本身的體量，未來一二線城市土地供應會繼續下降；
從短期來看：目前我國的調控政策已經可以說是 " 史上最嚴 "，房產調控也逐步定為長效機制，但是高壓之下，我國房價仍然保持小幅上漲，不得不說是需求端發力。
雖然房產調控已經納入某會報告，要維持房價穩定，但是 " 穩定 " 一定是房價穩定上漲，而不是穩定下降。
最後重申本文觀點，房價大漲的時代確實已經不復存在，但是在 2018 年前，仍然會保持像今年下半年穩定小幅上漲的態勢，預計全年的漲幅不會超過 4%。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
