轉自：財經韜略（ID：tttmoney8）；作者：韜略哥
" 大會 " 剛剛閉幕，樓市就傳來 " 兩大利空 "：
1、住建部與國傢發改委聯手，從明天（10 月 30 日）開始，在全國范圍內展開為期一個月的 " 商品房銷售價格行為聯合檢查 "。
檢查內容包括：銷售商品房未明碼標價或未在交易場所醒目位置明碼標價；未按規定實行 " 一套一標 "；標示信息不全，沒有按照規定內容明碼標價；未標明房源銷售狀態，已售房源所標示價格不是實際成交價；通過虛假價格承諾、虛假價格促銷等手段，誘騙消費者進行交易；以捆綁或者附加條件等限定方式，強制提供商品或服務並捆綁收費等行為。
2、據 " 財新 " 等媒體報道，住建部聯手央行、銀監會將嚴查 " 首付貸 "，堅決打擊房地產中介、互聯網金融從業機構、小貸公司的違規行為。
三部委要求，嚴禁違規提供房地產場外配資，包括嚴禁互聯網金融從業機構、小貸公司以線上、線下或其他任何形式，為購房人違規提供 " 首付貸 " 等購房融資產品或服務。除此，中介機構、互金企業、小貸公司都不得提供 " 過橋貸 "" 尾款貸 "" 贖樓貸 " 等場外配資金融產品。
至此，一個股市上經常出現的詞匯被引入瞭樓市，這就是——場外配資！
熟悉股市的人都知道，2015 年 A 股的狂漲和狂跌，都跟 " 場外配資 " 有關。2015 年初，管理層樂見股市上漲的態度日漸明顯，場內的 " 融資融券 " 和 " 場外配資 " 迅速活躍起來，最瘋狂的時候 " 場外配資 " 可以做到 1:10 的杠桿。也就是說，你有 100 萬的資金，可以炒 1000 萬的股票。
" 失控的杠桿 " 帶來瞭 " 失控的牛市 "。6 月中旬，管理層意識到風險所在，開始清查場外配資，場內的 " 融資融券 " 杠桿率也被降低。於是，一場史無前例的大暴跌開始瞭。由於漲跌停板制度限制瞭流動性，A 股一度出現連續多天跌停，高杠桿股民被強制平倉，財富一夜之間化為夢幻泡影。
在 2015 年末以來的 " 樓市大牛市 " 裡，同樣出現瞭跟股市一樣的情況。購房者從銀行拿到的貸款，可以看做是 " 場內正常的融資 "；為瞭湊齊首付，通過各種渠道借的錢，就是 " 場外配資 "。
樓市本來的杠桿率，就在 2 到 4 倍之間（首付 2 成、按揭 8 成，杠桿率為 4 倍）。如果你的兩成或者三成首付裡，絕大部分又是借來的錢，那麼你的真實杠桿率可能達到瞭 10 倍、20 倍，甚至上百倍！
在北上深，由於房子單價非常高，一套房子動輒上千萬，甚至超過 2000 萬。在銀行首付比例大幅提高之後，支撐這個市場的，很大程度上要靠 " 場外配資 "。
1000 萬的銀行貸款，正常 20 年的按揭月供在 6.5 萬元以上。如果首付也是通過特殊途徑借來的，利息會更高（動輒利率上浮 30% 到 50%，甚至翻倍）。這樣，高杠桿炒一套 2000 萬的房子，月供則在 14 萬到 18 萬之間。
可以想見，一旦央行、銀監會嚴格管控房貸，尤其是清查通過 " 消費貸 "、" 經營貸 " 等方式獲得首付貸，並從查銀行轉入清查 " 中介機構、互金企業、小貸公司 "，那麼違規資金的來源將徹底封死。
當接盤者逐步減少，那些月供動輒 10 萬元以上的炒房者，將很快耗盡流動性。所以，房價的調整可能率先在一些豪宅區出現。事實上，北上深的很多豪宅區，炒房客的比例非常大，房屋空置嚴重。比如在深圳華僑城、後海，這類小區比較多。
如果調控持續，即便是房價不跌，而是橫盤兩年，這些炒房客將被迫斬倉出局（至少損失數額驚人的稅費、傭金）。
總之，清查樓市的 " 場外配資 "，是樓市一個新利空。關鍵看最終執行的力度，如果力度空前，則完全可能演變為一個 " 大利空 "，最終造成中心城市房價的顯著回調。
但另一方面，樓市是地方政府最重要的收入來源，直接和間接占瞭地方政府收入接近四成的比例。所以樓市暴跌是無法想象的，也會影響到政府建設廉租房、租賃住房、共有產權住房。
所以，對場外配資的清查，其目的主要是為瞭擠出投資客，防止房價出現反彈。相信地方政府會控制好力度，以避免引發 2015 年股災式的大跌。
但說句實話：至少未來兩三年，中國樓市真的不適合炒房客瞭。通過高杠桿短時間獲得暴利，這個神話已經很難重演。
