轉自：融 360 說房（ID：fangdai123）；作者：山人
房地產的新時代來臨瞭，這個新時代該怎麼解釋？
經濟學傢馬光遠最近給瞭一個形象的表述 " 買房不需要智商的時代基本結束 "，融 360 說房君（fangdai123）覺得總結得相當到位。
隨著貨幣政策轉向、庫存難題消失、棚改逐漸退出、外匯壓力大減，房地產不再需要承當 " 托底 " 的角色。未來的房地產不可能呈現普漲的態勢，隻有城市基本面向好，房地產才有發展的空間，房子才有購買的價值。
昨天股市有個大消息，那就是茅臺的股價突破瞭 600 元，收盤價為 605.09 元。茅臺的入場券已經超過瞭 6 萬元，而 10 年前茅臺最低的價格才 30.62 元，近 20 倍的收益，已經明顯跑贏房價。
如果你當初花 10 萬買瞭茅臺，十年後的今天，你至少湊出瞭一線城市的首付款，如果是 30 萬，那就是直接一套房。隻不過，選股票難，堅持持有 10 年更是難上加難。
買房更是如此，過去幾年很多城市的房價相繼上漲，不少人買房也是四處出擊，甚至下沉到瞭一些三四五六線城市。
靠刺激支撐的樓市，一旦刺激停止，樓市也就見頂瞭。現在房子是到手瞭，但也僅僅是房子瞭，自己不住，也漲不上去，更賣不出去。
說白瞭，還是城市的基本面問題。安邦陳功曾說：房價上升不代表財富增長，還得看市場和形勢，房子賣不出去，財富就是零；再者你的房子增值瞭，但其他的升的更快，你的財富還相對縮水瞭。
好的城市必須要讓你的房子能隨時交易，隻有交易價格才決定瞭你的財富。
好的城市的房子，抓牢瞭別折騰，往往賺的最多。好的城市的房子，門檻都很高，有機會買入就拿住，別總想著股市那種 " 高拋低吸 "，換手的成本往往抹掉瞭你的利潤，長期持有才是最賺的。
好的城市能夠很好的應對房價大周期的變化，即使短暫調整也不必擔心，但差的城市就不一樣瞭，很可能就是一瀉千裡，從此一蹶不振。
未來買房，必須要挑選好的城市，而且要選擇長線操作，這大概也是 " 買房需要智商的 " 內涵吧。
說瞭這麼多好的城市，那麼至少問題來瞭，哪些城市才是好的城市呢？
一、看人口
專業性的指標有很多，比如城市的中長期交通規劃、產業規劃、綜合競爭力排名等等。這些指標對於普通人來說，既難懂，也乏味，數據也不好獲取。
房地產行業用來判斷投資價值的長中短期指標有三個，長期就是人口，中期是土地供應，短期是貨幣。
既然是挑選好的城市，而且需要長線操作，那麼有一個指標我認為最方便，也很好獲取——人口。人口這個指標，各位可以從每個城市的統計局網站公佈的統計年鑒中獲取，非常方便。
好的城市肯定是能持續吸引人口流入的，如果要區分 " 好 " 和 " 更好 "，那就再細化一下，在人口凈流入的城市中做比較即可。
城鎮化進程已經從高速增長期過渡到城市群精細化增長期。在這個階段，不同城市之間的馬太效應會表現得很明顯：強者愈強、弱者愈弱。買房也必須要擁抱強者才行。
今年很多二線城市都啟動瞭相應的人才引進計劃。這背後其實就是在爭奪人力資源，人們往哪裡去，基本上就決定瞭大傢對這座城市的印象，房地產的未來也就基本定格。
二、看新房和二手房成交量占比
這個數據的獲取應該也不算難。
房地產發展快的，發展好的城市，二手房成交量往往占比比較高。當前一線城市，二手房成交量已經占瞭絕大多數。不少優質的二線城市，二手房成交占比也在快速增加。
今年以來，不少三四線城市也很火，房價翻番的不在少數。但這些城市的二手房成交量根本上不去。上不去的原因有兩點，一是房地產發展得也不夠充分，人們買房還處在改善居住條件的初級階段，當然首選新房瞭。二是當地人口也不斷流失，大傢都有房子，誰稀罕買別人的二手房呢？
此外，二手房成交占比更大的城市，房價的波動實際上體現的是供求關系的變化，買的人多瞭，一套房的價格自然要更高一點。
而新房成交占比更大的城市，房價波動往往僅僅是成本因素導致的。一塊地賣貴瞭，房子自然也要賣得貴一點，更關鍵的是，買瞭這些房子，你要麼無法退出，要麼隻能雞肋地退出。
所以從資產配置的角度來說，新房成交占絕大多數的城市，基本沒有購買的價值。隻有二手房市場活躍的城市，才是好的城市，房子才具有購買的價值。
話說到這，今年有不少人口流失，房價卻又猛漲的三四線城市在這一波行情中，趕瞭個晚集，而在接下來的調整期中卻首當其沖。所以在這些城市買房的朋友們，恐怕隻能站崗放哨瞭。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
